Landlord's Invalid Lease Renewal Offer and Ambiguous Tenant Response Leading to Tenant Reinstatement

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Bernard X..., demeurant ... (Oise), en cassation d'un arrêt rendu le 31 mars 1992 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section A), au profit de :

1 / Mohamed Y... Mahmoud,

2 / M. Mahmoud Z... Badr, demeurant tous deux ... (15ème), défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 juillet 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de Me Choucroy, avocat de M. X..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mars 1992), que, par acte en date du 10 février 1986, M. X... a consenti à M. Y... Mahmoud et à son frère, M. Z... Badr, la location d'un appartement pour une durée de trois ans ; que, par lettre du 29 juillet 1988, le bailleur a proposé à M. Y... Mahmoud le renouvellement de son bail pour une durée de trois ans moyennant un nouveau loyer en lui précisant qu'à défaut d'accord son contrat prendrait fin le 31 janvier 1989 ; qu'en réponse, M. Y... Mahmoud a fait connaître au bailleur, par une lettre non datée, qu'il ne souhaitait pas le renouvellement du bail et, par une nouvelle lettre du 20 mars 1989, qu'il ne pouvait pas restituer l'appartement ; que les frères Mahmoud ont été expulsés en exécution d'une ordonnance de référé ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de constater le défaut de congé valable et d'ordonner la réintégration des locataires dans l'appartement loué, alors, selon le moyen, "1 ) que la solidarité est établie dès lors qu'elle résulte nécessairement du titre de l'obligation et de l'exécution des obligations nées du bail, si bien qu'en se bornant à énoncer que le bail ne stipulait aucune solidarité, sans rechercher si, comme l'avait jugé le tribunal, les frères cotitulaires indivis du bail et occupants des lieux, en exécutant les obligations nées du bail par l'intermédiaire de la personne du seul M. Y... Mahmoud, et en adressant au nom de celui-ci une lettre manifestant la volonté de ne pas renouveler le bail et de laisser les lieux, n'avaient pas manifesté leur intention d'assumer solidairement leurs obligations nées du bail, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1202 du Code civil ; 2 / qu'en ne se prononçant pas, en réfutation des conclusions du propriétaire sur l'existence d'un mandat tacite ou apparent de représentation passé entre les frères cotitulaires du bail en ce qui concerne l'exécution des obligations nées du bail, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, violant l'article 455 du nouveau Code de

procédure civile ; 3 / que la lettre non datée manifestait expressément le souhait de ne pas renouveler le bail et mentionnait un accord pour un état des lieux, et des visites de l'appartement en vue de sa relocation, ce qui impliquait, de manière claire et non équivoque, libération des lieux par les locataires ;

qu'ainsi, la cour d'appel a méconnu le contenu clair et précis de la lettre non datée de mars 1989 et violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la proposition de renouvellement du bail adressée par le bailleur le 29 juillet 1988 était nulle en application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 comme ne reproduisant pas les dispositions de cet article et que son destinataire n'avait pas été valablement informé, la cour d'appel, appréciant le sens et la portée de la lettre adressée en réponse à cette proposition, a souverainememt retenu qu'elle ne constituait pas un congé donné par le locataire tant pour lui même que pour le compte de son frère et a, par ces seuls motifs, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze octobre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.