Landlords' Appeal Regarding Repair Costs and Rent Payment Deferral

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Jean-Claude Y...,

2 / Mlle Carole Y..., demeurant Hôtel "Le Pyjama", Le Super Sauze à Barcelonnette (Alpes-de-Haute-Provence), en cassation d'un arrêt rendu le 9 octobre 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre), au profit :

1 / de la société à responsabilité limitée L'Op Traken, dont le siège est à Enchastrayes, Super Sauze (Alpes-de-Haute-Provence),

2 / de M. Pierre X..., demeurant lotissement de Villeneuve à Gap (Hautes-Alpes), pris en sa qualité de créancier inscrit,

3 / de la Cepme, dont le siège est ... (2e), prise en sa qualité de créancier inscrit,

4 / de la société Sodipal, dont le siège est ... (Vaucluse), prise en sa qualité de créancier inscrit,

5 / de la société Circo, dont le siège est ..., prise en sa qualité de créancier inscrit,

6 / de M. le receveur des impôts, domicilié ... (Alpes-de-Haute-Provence), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 11 mai 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Blanc, avocat des consorts Y..., de Me Choucroy, avocat de la société L'Op Traken, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 606 du Code civil ;

Attendu que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture ; que toutes les autres réparations sont d'entretien ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 octobre 1991), qu'ayant, par acte authentique, vendu à la société Op Traken un fonds de commerce d'hôtel-restaurant et donné à bail à cette société les locaux dans lesquels était exploité le fonds, M. Y..., propriétaire, l'a assignée en paiement de loyers impayés, résiliation de bail et explusion, postérieurement à la fermeture de l'hôtel par décision administrative pour raisons de sécurité ; que, Mlle Y..., bénéficiaire d'une donation de la nue propriété, est intervenue volontairement à la procédure ;

Attendu que, pour condamner les consorts Y... à supporter le coût des travaux relatifs à la réfection des passerelles, de la terrasse, de l'escalier extérieur, de l'installation électrique et à la transformation du chauffage, l'arrêt retient que, malgré les stipulations du bail, mettant à la charge du bailleur les grosses réparations et à celle du preneur les travaux immobiliers exigés par l'autorité publique, les travaux litigieux devaient être supportés par les propriétaires au titre des grosses réparations ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1244, alinéa 2, du Code civil dans sa rédaction résultant de la loi du 11 octobre 1985 ;

Attendu que les juges peuvent, en considération de la position du débiteur et compte tenu de la situation économique, accorder pour le paiement des délais qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans toutefois dépasser deux ans ;

Attendu que, pour octroyer à la société Op Traken un délai de un an à compter de la réouverture future de l'établissement, pour régler aux consorts Y... la somme due au titre des loyers échus du 1er décembre 1988 au 30 novembre 1990, l'arrêt retient que, s'agissant d'un bail commercial et eu égard aux difficultés rencontrées par le locataire, imputables en grande partie au bailleur, l'octroi de délais de paiement s'impose, mais que, en raison de l'actuelle fermeture de l'hôtel, le délai accordé courra à compter de la réouverture du fonds après exécution des travaux ordonnés auxquels chacune des parties a été respectivement condamnée ; qu'en donnant, ainsi, au délai octroyé une durée indéterminée en raison de l'incertitude existant sur la durée des travaux et sur la date de l'autorisation administrative de réouverture, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné les consorts Y... à faire exécuter les travaux de réfection de la toiture et à remédier aux infiltrations dans les chambres provenant des fuites de la toiture et du manque d'étanchéité sur les murs en maçonnerie et en ce qu'il a condamné la société Op Traken à payer aux consorts Y... les loyers dûs pour la période des 1er décembre 1988 au 30 novembre 1990, l'arrêt rendu le 9 octobre 1991, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne la société L'Op Traken aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze juin mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.