Real Estate Sale Dispute and Maintenance Cost Allocation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Hôtel de Bonny, dont le siège est Route nationale 7, à Bonny-sur-Loire (Loire) en cassation d'un arrêt rendu le 21 novembre 1991 par la cour d'appel de Paris (16e chambre B), au profit :

1 / de la société Fimotel, dont le siège est ... (17e),

2 / de la Société de gestion des hôtels Fimotel (SGHF), dont le siège est ... (1er), défenderesses à la cassation ;

La société Fimotel et la SGMF, défenderesses au pourvoi principal, ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Les demanderesses au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 avril 1994, où étaient présents :

M. Bézard, président, M. Lacan, conseiller référendaire rapporteur, M. Nicot, conseiller, M. Raynaud, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Lacan, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Hôtel de Bonny, de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat des société Fimotel et SGHF, les conclusions de M. Raynaud, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué (Paris, 21 novembre 1991) que, par acte du 22 février 1988, la société civile immobilière Hôtel Fimotel de Bonny (la SCI), représentée par la société Fimotel, et la Société de gestion des hôtels Fimotel, dite SGHF, se sont respectivement engagées à vendre à M. X... un ensemble immobilier et un fonds de commerce d'hôtellerie exploité dans cet ensemble, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'intéressé ; que dans l'attente de la réalisation de cette condition, la SGHF a donné le fonds d'hôtellerie en location-gérance à M. X... ; que, par actes du 28 avril 1989, la société Fimotel, représentant la SCI, a cédé l'ensemble immobilier à un organisme de crédit-bail, lequel l'a donné en location à la société Hôtel de Bonny, dirigée par M. X..., tandis que la SGHF cédait à cette même société le fonds de commerce d'hôtellerie ;

que, par la suite, la société Hôtel de Bonny a réclamé, d'une part, à la SGHF le remboursement de travaux effectués pendant la période de location-gérance dans le fonds litigieux et, d'autre part, à la société Fimotel le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui auraient causé divers manquements de cette dernière à exécuter ses obligations contractuelles ;

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches du pourvoi principal :

Attendu que la société Hôtel de Bonny reproche à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande en remboursement des travaux, alors, selon le pourvoi, d'une part, que le bailleur ne pouvait pas opposer à la demande formée par la société Hôtel de Bonny, sur le fondement du contrat de location-gérance, en paiement du coût des travaux d'entretien dont elle avait fait l'avance, une clause exclusive de responsabilité insérée dans l'acte de vente du fonds de commerce conclu postérieurement à ces travaux et à l'exécution du contrat de location-gérance, et prévoyant que le cessionnaire accepte les lieux dans l'état où ils se trouvent actuellement ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 du Code civil ; alors, d'autre part, que la cour d'appel ne pouvait opposer à la société Hôtel de Bonny une clause du protocole d'accord du 22 février 1988 prévoyant la cession du fonds de commerce et des murs à cette dernière dès lors que l'acte en cause avait été révoqué par les parties qui avaient conclu un acte de cession du fonds de commerce le 28 avril 1989, tandis que l'immeuble était acquis par une société de crédit-bail ;

qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; et alors, enfin, que dans ses conclusions d'appel, la société Hôtel de Bonny faisait valoir que si aux termes du contrat de vente régularisé le 24 avril 1989, elle s'était engagée à prendre le fonds en l'état où il se trouvait sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution du prix pour cause de vétusté ou de dégradation, c'est pour la simple et unique raison que les travaux de remise en état nécessaires au fonctionnement normal de l'hôtel avaient été effectués préalablement, durant la période de location-gérance ;

qu'en faisant jouer la clause d'irresponsabilité, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux dispositions de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'appréciant souverainement la nature comme la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis et après avoir relevé "qu'aucune des pièces contractuelles ne prévoyait une quelconque indemnité au profit de la société Hôtel de Bonny pour le mauvais état de l'immeuble ou des meubles et qu'au contraire, elles l'excluaient expressément", la cour d'appel a estimé, répondant ainsi aux conclusions invoquées, que la prise en charge des travaux litigieux devait être supportée par le locataire-gérant ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches du pourvoi incident :

Attendu que la société Fimotel reproche à l'arrêt d'avoir accueilli la demande en paiement de dommages- intérêts formée à son encontre par la société Hôtel de Bonny, alors, selon le pourvoi, d'une part, que dans ses conclusions d'appel, la société Fimotel avait soulevé "l'irrecevabilité de la demande formulée par la société Hôtel de Bonny, pour défaut de qualité à agir", dès lors qu'elle "n'a jamais été qu'un tiers aux opérations de financement du complexe hôtelier cédé par la SCI Hôtel Fimotel de Bonny à Fructibail, crédit-bailleur de la SNC X..." et que les correspondances invoquées par la société Hôtel de Bonny ne concernaient que M. X... "en sa qualité de gérant de la SNC X..." ; qu'en écartant ces conclusions, par une dénaturation des termes clairs et précis de la lettre adressée le 6 octobre 1988 à la société Fimotel par la société Fructibail et qui ne concernait pas "l'octroi d'un crédit par celle-ci à la société Hôtel de Bonny" et une quelconque "stipulation" à son profit, mais le "crédit-bail immobilier" sollicité par "la SNC X...", la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; et alors, d'autre part, qu'en opposant à la société Fimotel sa lettre adressée le 2 décembre 1988 à M. X..., qui aurait agi "en qualité de gérant" de la "société Hôtel de Bonny", alors qu'il résultait des termes clairs et précis de cet écrit qu'il faisait "suite aux différents entretiens concernant le rachat de l'hôtel de Bonny-sur-Loire", au moyen du crédit-bail dont le bénéficiaire était la SNC X... et non la société Hôtel de Bonny, laquelle était donc irrecevable à agir en son nom personnel contre la société Fimotel, la cour d'appel a dénaturé ledit écrit et violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que l'appréciation de la portée probatoire des documents versés aux débats, dont il n'est pas allégué que les termes en ont été inexactement reproduits, ne peut être critiquée par la voie d'un grief de dénaturation ; d'où il suit que le moyen n'est recevable en aucune de ses branches ;

Sur la demande d'indemnité formée par les sociétés Fimotel et SGHF au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile :

Attendu que les sociétés Fimotel et SGHF sollicitent l'allocation d'une indemnité de 12 000 francs au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu qu'il y a lieu d'accueillir cette demande, mais dans la limite de 6 000 francs ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi principal et le pourvoi incident ;

Condamne la société Hôtel de Bonny, envers les défenderesses, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

La condamne également à payer aux sociétés Fimotel et SGHF la somme de 6 000 francs, exposée par ces dernières et non comprise dans les dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du sept juin mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.