Syndicat Liability for Common Part Water Damage Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe syndicat of co-owners appealed a decision holding it entirely responsible for water damage suffered by a ground-floor tenant, which originated from a leak in a hot water meter located in a private apartment; the Court of Cassation rejected the appeal, reasoning that the appellate court correctly determined the syndicat was responsible because it had previously acquired ownership of all hot water meters, thus rendering the leaking meter and the associated water pipe a common part subject to the syndicat's maintenance obligations, and furthermore, the appellate court legally justified holding the syndicat liable for damages to third parties despite the tenant's own insurance coverage for private damages.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, REJETTE le pourvoi, article 452 du nouveau Code de procédure civile; Syndicat Liability for Common Part Water Damage Upheld: The syndicat of co-owners appealed a decision holding it entirely responsible for water damage suffered by a ground-floor tenant, which originated from a leak in a hot water meter located in a private apartment; the Court of Cassation rejected the appeal, reasoning that the appellate court correctly determined the syndicat was responsible because it had previously acquired ownership of all hot water meters, thus rendering the leaking meter and the associated water pipe a common part subject to the syndicat's maintenance obligations, and furthermore, the appellate court legally justified holding the syndicat liable for damages to third parties despite the tenant's own insurance coverage for private damages.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main order rejecting the appeal.
This provision orders the appellant to pay the costs and expenses of the judgment execution.
This article governs the formal procedure for pronouncing the judgment.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires du ... (20ème), représenté par son syndic en exercice, la société Marabel, dont le siège social est ... (13ème), en cassation d'un arrêt rendu le 13 novembre 1991 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section A), au profit de :
1 / la société Isec, société à responsabilité limitée, dont le siège social est ... (20ème),
2 / la société Assurances mutuelles de Seine-et-Marne, dont le siège social est ... (8ème),
3 / Mme Nicole Y... X..., demeurant ... (Seine-saint-Denis),
4 / la Mutuelle d'assurance du corps sanitaire français (MACSF), dont le siège social est ... (17ème),
5 / la compagnie d'assurances Italia Assicurazioni, dont le siège social est ... (8ème),
6 / M. Jean-Marie Z...,
7 / Mme Z..., tous deux demeurant anciennement ... (13ème), et actuellement ... (20ème), défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 janvier 1994, où étaient présents : M. Cathala, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Valdès, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, M. Fromont, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Defrenois et Levis, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., de Me Vincent, avocat de la société Isec et de la société Assurances mutuelles de Seine-et-Marne, de Me Le Prado, avocat de Mme Guillo X... et de la Mutuelle d'assurance du corps sanitaire français (MACSF), de Me Ricard, avocat de la compagnie d'assurances Italia Assicurazioni, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 1991), qu'une inondation s'étant produite dans le local donné à bail par les époux Z... à la société Isec, au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, cette société et son assureur, la société Assurances Mutuelles de Seine et Marne (AMSM), ont assigné, en réparation des dommages subis, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et son assureur, la société Italia Assicurazioni ; que le syndicat a assigné en garantie Mme X..., propriétaire de l'appartement du quatrième étage où la fuite d'un compteur d'eau chaude avait pris naissance, et son assureur, la Mutuelle d'assurances du corps sanitaire français, ainsi que M. et Mme Z... en intervention forcée ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le déclarer entièrement responsable des dommages résultant des dégâts des eaux subis par la société Isec, et de le condamner au paiement de diverses sommes à cette société et à la société AMSM, alors, selon le moyen, "1 ) qu'un syndicat de copropriétaires, responsable du défaut d'entretien des parties communes, ne peut être tenu de réparer les conséquences d'un sinistre qui trouve son origine dans une partie privative ; qu'il est constant que le sinistre litigieux a eu pour origine un compteur d'eau chaude, exclusivement accessible par l'appartement d'un copropriétaire, partie privative, ainsi que l'a d'ailleurs constaté la cour d'appel, peu important à cet égard que l'inondation ait ensuite gagné une gaine d'alimentation ; de sorte qu'en déclarant le syndicat des copropriétaires responsable du sinistre, la cour d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences qui en résultaient, et a violé l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 ) que toute partie d'un bâtiment réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé est privative, caractère qu'elle ne perd pas du seul fait de son acquisition par le syndicat ; que le compteur d'eau chaude à l'origine du sinistre étant exclusivement affecté à l'usage de Mme X..., copropriétaire, et seulement accessible par l'appartement de cette dernière, constituait, dès lors, une partie privative, de sorte qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 2 et 16 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3 ) que le règlement de copropriété est opposable aux locataires ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété faisant obligation, non au syndicat, mais aux copropriétaires, d'assurer notamment le mobilier contenu dans leurs lots, il incombait à la société Isec, à laquelle ces stipulations étaient opposables, et dont le bail lui faisait, au surplus, obligation de se conformer au règlement de copropriété, d'assurer le contenu des locaux privatifs par elle occupés en fonction de son type d'activité ; qu'en décidant, au contraire, qu'il appartenait au syndicat d'assurer de tels risques, la cour d'appel a violé l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1134 du Code civil ; 4 ) qu'en toute hypothèse, en statuant de la sorte, la cour d'appel a dénaturé les stipulations claires et précises du chapitre V 3 du règlement de copropriété et a violé l'article 1134 du Code civil" ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le syndicat des copropriétaires avait effectué en 1984, le rachat, pour son compte, de tous les compteurs d'eau chaude dont il était désormais propriétaire, et que le compteur litigieux, ainsi que la colonne d'eau d'où provenait l'inondation était, au moment du sinistre, une partie commune, la cour d'appel a tiré de ses constatations les conséquences légales qui en résultaient en déclarant le syndicat responsable des dommages causés aux tiers par le défaut d'entretien de ce compteur ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la société Isec qui était la victime et non la responsable des dommages était assurée, pour les dommages d'origine privative, suivant police multirisques professionnels, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, la cour d'appel a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du ..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du deux mars mil neuf cent quatre-vingt-quatorze par M. Capoulade, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile ;