Tenant's Appeal on Lease Termination Following Apartment Ruin Due to Unforeseeable Structural Decay

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Marie-Claude E..., demeurant chez M. C..., ... (15e),

en cassation d'un arrêt rendu le 26 avril 1990 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section B), au profit de la société Stesa, sise ... (8e),

défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 30 mars 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Z..., B..., G..., X..., Y..., H..., D... A... Marino, M. Fromont, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de Mme E..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 avril 1990), que Mme E..., locataire d'un appartement dans un immeuble appartenant à la société Stesa, ayant dû évacuer les lieux devenus inhabitables par suite de l'effondrement du plancher, a assigné son bailleur en réparation de son trouble de jouissance et en réintégration dans les lieux loués, après reconstruction ; que la société Stesa a formé une demande en résiliation du bail :

Attendu que Mme E... fait grief à l'arrêt de décider que le bail la liant à la société Stesa est résilié de plein droit en conséquence de la ruine de l'immeuble sans faute du bailleur, alors, selon le moyen, "18) que le bail ne peut être résilié de plein droit pendant sa durée d'exécution que si la chose a été détruite en totalité par cas fortuit ; que la vétusté, qui résulte d'une dégradation progressive de l'immeuble, ne peut être constitutive d'un cas fortuit dès lors qu'il appartenait au bailleur, conformément aux dispositions du Code civil, d'entretenir son immeuble et de le réparer lorsque nécessaire ; d'où il suit qu'en jugeant pourtant que la ruine de l'immeuble loué, entraînant la résiliation de plein droit du bail, résultait d'une vétusté assimilable au cas fortuit, sans relever d'ailleurs que le bailleur avait tout fait pour entretenir son immeuble et prévenir la vétusté qu'elle relevait, la cour d'appel a violé les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil ; 28) qu'aux termes de l'article 1719, 38, du Code civil, le bailleur

est tenu de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'il n'est pas contesté que Mme F... a subi de sérieux troubles durant l'exécution du bail, nuisant à son occupation régulière des lieux ; d'où il suit qu'en refusant toute indemnisation à Mme F..., la cour d'appel a violé le texte précité, par refus d'application, ensemble l'article 1722 du Code civil, par fausse application" ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'immeuble était affecté d'un écartement irréversible et évolutif de ses murs porteurs, que l'effondrement du plancher était peu prévisible et que la ruine de l'immeuble était due à un état de vétusté avancée, aggravée par les infiltrations au travers des collecteurs de l'égout de la ville, nécessitant une reconstruction totale, la cour d'appel, qui a retenu que cet état irrémédiable, assimilable au cas fortuit, aboutissait à la perte totale de la chose louée et ne résultait pas de la faute du bailleur, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que Mme E..., qui avait déjà obtenu une indemnisation pour troubles de jouissance, n'apportait pas de justification attestant d'une aggravation de sa situation due à son départ forcé, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;