Owner's Liability for Eviction Indemnity After Partial Property Fire

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la Compagnie parisienne de chauffage urbain (CPCU), société anonyme dont le siège est ... (12e), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, y domiciliés en cette qualité, en cassation d'un arrêt rendu le 26 mars 1991 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section A), au profit de :

1 / M. Noël Y...,

2 / Mme Sylvette X..., épouse Y..., demeurant ensemble ... (12e), défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 30 juin 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, M. Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chollet, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la Compagnie parisienne de chauffage urbain (CPCU), les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les trois moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 mars 1991), que la société Compagnie parisienne de chauffage urbain (CPCU), propriétaire de locaux à usage commercial, a fait délivrer aux époux Y..., congé pour le 1er avril 1988 avec refus de renouvellement du bail et offre d'une indemnité d'éviction ; qu'un incendie est survenu dans les lieux le 2 juillet 1989 ;

Attendu que la société CPCU fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux époux Y... une somme à titre d'indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, "1 ) que le fait de ne pas invoquer, en première instance, un moyen de pur droit tiré de la perte du droit à indemnité d'éviction à la suite de la destruction des lieux loués n'est pas de nature à caractériser une renonciation à ce moyen et que le bailleur peut l'invoquer en cause d'appel ; qu'en décidant que la CPCU, qui n'avait pas, en première instance, invoqué la destruction des lieux loués pour dénier aux époux Y... le droit à une indemnité d'éviction, avait renoncé à se prévaloir de ce moyen, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une manifestation non équivoque de renonciation de la CPCU à se prévaloir de ce moyen de pur droit, a violé les articles 1315 et 2221 du Code civil et 563 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que, lorsque le locataire commerçant est maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le propriétaire peut, pour se soustraire au paiement de ladite indemnité non encore définitivement fixée, se prévaloir de l'article 1722 du Code civil ;

qu'en refusant, dès lors, à la Société CPCU le droit de se prévaloir de la destruction par incendie des lieux loués pour se soustraire à l'indemnité d'éviction qui n'avait pas été définitivement fixée, la

cour d'appel a violé les articles 1722 du Code civil, 20 du décret du 30 septembre 1953 et 539 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) que le seul fait que la CPCU ait, devant le tribunal, réitéré l'offre d'indemnité d'éviction n'interdisait nullement à cette dernière de se prévaloir, devant les juges d'appel, de la destruction, par cas fortuit, des lieux loués ; qu'en effet, l'obligation sans cause ne peut avoir aucun effet ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1131 du Code civil et 632 du nouveau Code de procédure civile ; 4 ) que la cour d'appel, qui relève que les époux Y... pouvaient, pour justifier l'absence de remise en état des lieux détruits, se prévaloir du fait que l'immeuble était voué à la démolition, n'a pu, sans se contredire, affirmer que les lieux n'avaient pas été détruits au sens de l'article 1722 du Code civil ; qu'en se déterminant par les motifs sus-énoncés, la cour d'appel, qui n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qu'elles impliquaient, a violé les articles 1722 du Code civil et 20 du décret du 30 septembre 1953 ; 5 ) que, dans ses conclusions prises après l'incendie, la CPCU avait explicitement limité l'offre d'indemnité à 900 000 francs ; qu'en se fondant sur cette offre pour affirmer que le principe de l'indemnité n'était pas contesté et porter l'indemnité d'éviction à1 488 865 francs, cependant que, par sa précision, cette offre excluait la reconnaissance d'un droit à une indemnité d'éviction dont le montant devait être librement débattu, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1722 et 1741 du Code civil et 4 du nouveau Code de procédure civile ; 6 ) que l'indemnité d'éviction due au locataire évincé n'est pas, en raison de son caractère indemnitaire, assujettie à la TVA ; que, par ailleurs, la valeur marchande du fonds de commerce est égale au chiffre d'affaires hors TVA dont le montant est reversé au Trésor ;

qu'enfin, la réparation du préjudice doit se faire sans profit pour son bénéficiaire ; que, dès lors, en prenant en considération, pour apprécier le montant de l'indemnité d'éviction, le montant du chiffre d'affaires TVA incluse, la cour d'appel, qui a accordé aux époux Y... une réparation supérieure au préjudice subi, a violé l'article 8 du décret du 30 septembre 1953" ;

Mais attendu qu'ayant, sans se contredire, constaté qu'à la suite de l'incendie les locaux loués n'avaient pas été entièrement détruits, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la société bailleresse ne pouvait, compte tenu des dispositions de l'article 1722 du Code civil, rétracter son offre d'indemnité d'éviction et qui a souverainement évalué le montant de cette indemnité en se référant au mode de calcul en usage dans la profession et qui lui est apparu le meilleur, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Compagnie parisienne de chauffage urbain (CPCU), envers les époux Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize octobre mil neuf cent quatre vingt treize.