Lease Non-Renewal Indemnity Dispute Affirmed

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Maryvonne Y..., épouse X..., demeurant àif-sur-Yvette (Essonne), 37, avenue du Bois des Roches, en cassation d'un arrêt rendu le 24 septembre 1991 par la cour d'appel de Rennes (7e chambre), au profit de M. Paul Z..., ès qualités de syndic de la liquidation des biens de Mme Yvette B..., épouse A..., hôtel des Cornouailles à Dinard, demeurant à Saint-Malo (Ille-et-Vilaine), ..., défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 16 juin 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot,

Mme Di Marino, conseillers, M. Chollet, conseiller référendaire, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de Mme X..., de la SCP Peignot etarreau, avocat de M. Z..., ès qualités, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 24 septembre 1991), que Mme X... a donné à bail des locaux à usage d'hôtelbarrestaurant à Mme A... ; que Mme A... a été déclarée en liquidation des biens et M. Z..., désigné en qualité de syndic ; qu'à la suite de la délivrance d'un congé avec refus de renouvellement, M. Z... a fait assigner Mme X... en fixation de l'indemnité d'éviction ; que Mme X... a présenté des demandes reconventionnelles en paiement ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'éviction à une certaine somme, alors, selon le moyen, "1°) qu'en incluant, dans l'assiette du calcul de l'indemnité d'éviction, les taxes afférentes au chiffre d'affaires résultant de l'exploitation du fonds de commerce d'hôtel-restaurant, la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice subi par le bailleur et, par suite, a violé l'article 8 du décret du 30 septembre 1953 ; 2°) qu'au surplus, dans ses conclusions d'appel, le bailleur faisait valoir que l'expert judiciaire avait exclu de l'assiette du calcul de l'indemnité d'éviction les "éléments incorporels" du fonds d'hôtellerie, dès lors que, "d'après les renseignements obtenus dans les milieux professionnels, il est prouvé qu'au-dessous de 50 % de fréquentation, l'exploitation tend à devenir marginale (et) qu'il est d'ailleurs à peu près certain qu'à ce degré de fréquentation de 44 % (en l'espèce), le prix de revient d'une chambre peut excéder celui de location" ; qu'en décidant le contraire, aux motifs contradictoires tirés, d'une part, de "la valeur marchande du droit au

bail lorsque l'emplacement des murs est excellent" et, d'autre part, de ce que "les murs de l'hôtel sont dans un très mauvais état d'entretien, voire délabrés, ce qui est un facteur de nature à réduire très sensiblement le nombre potentiel des acheteurs du pas

de porte", la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) qu'en outre, en omettant de répondre aux conclusions d'appel du bailleur faisant valoir que "M. Laurent a vainement cherché un acquéreur pour la somme de 450 000 francs et la circonstance qu'aucun acquéreur ne se soit manifesté pour l'achat du fonds à 450 000 francs prouve à elle seule que la valeur de l'hôtel est bien inférieure à cette somme et prive par conséquent de toute base sérieuse fixant l'indemnité d'éviction à 523 168 francs", la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que, se fondant sur le rapport déposé par l'expert commis, tenant compte du chiffre d'affaires calculé toutes taxes comprises et adoptant la solution qui lui est apparue la plus adéquate, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite et a répondu aux conclusions, n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'appréciation pour déterminer la valeur marchande du fonds de commerce suivant les usages de la profession ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à titre d'indemnité de remploi, alors, selon le moyen, "qu'aucune indemnité de remploi, destinée à permettre au preneur évincé de se réinstaller dans d'autres locaux commerciaux, ne saurait être allouée au preneur en liquidation des biens, ni davantage au syndic, ès qualités, qui ne rapportent pas la preuve d'un quelconque préjudice de ce chef ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 8 du décret du 30 septembre 1953" ;

Mais attendu que la preuve de l'inexistence du préjudice justifiant l'octroi d'une indemnité de remploi incombant au bailleur, le moyen ne peut qu'être écarté ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant, par motifs adoptés, que si Mme X... n'avait pu effectivement reprendre possession des lieux dès le 30 octobre 1986, en raison de l'apposition des scellés, cette circonstance n'était pas imputable à Mme A... puisque la décision d'apposition des scellés avait été prise par le tribunal de commerce de Saint-Malo et qu'elle ne pouvait donc être tenue pour responsable des dégradations postérieures au 30 octobre 1986, spéciale°ment de l'éclatement des radiateurs qui étaient encore en eau lors du gel important du 12 janvier 1987 ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant que les locaux ayant été restitués le 30 octobre 1986, Mme X... n'était pas fondée à réclamer le loyer dû postérieurement à cette date et la taxe foncière due pour l'exercice 1987 ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu que le moyen, qui critique une omission de statuer, susceptible d'être réparée dans les conditions prévues par l'article 463 du nouveau Code de procédure civile, ne saurait donner ouverture à cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... à payer à M. Z..., ès qualités, la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne Mme X..., envers M. Z..., ès qualités, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt et un juillet mil neuf cent quatre vingt treize.