Emphyteutic Lease: Right of Preemption and Free Assignment in Transfer Validity
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe litigant, holding a 25-year emphyteutic lease on built property and agricultural land originally granted to two parties, sought lease renewal and the nullification of the property's sale to an agricultural land clearing entity, alleging a violation of the right of preemption. The appellate court rejected these claims, finding that clauses requiring the lessor's agreement for subletting or admitting a new co-lessee did not negate the emphyteutic nature of the lease, despite the litigant's knowledge of these terms upon acquiring the co-lessee's share. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that the right of free assignment is an essential characteristic of an emphyteutic lease, and therefore the appellate court erred by failing to give full effect to the clause requiring lessor approval for transfer.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, Article L. 451-1 du Code rural; Emphyteutic Lease: Right of Preemption and Free Assignment in Transfer Validity: The appellate court rejected these claims, finding that clauses requiring the lessor's agreement for subletting or admitting a new co-lessee did not negate the emphyteutic nature of the lease, despite the litigant's knowledge of these terms upon acquiring the co-lessee's share. The Supreme Court quashed this decision, reasoning that the right of free assignment is an essential characteristic of an emphyteutic lease, and therefore the appellate court erred by failing to give full effect to the clause requiring lessor approval for transfer.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article, along with Article 1134 of the Civil Code, was cited as the basis for cassating the Court of Appeal's decision regarding the essential character of emphyteutic leases.
This article was cited along with Article L. 451-1 of the Rural Code as the legal ground for overturning the lower court's ruling.
This is the dispositive order formally annulling the contested judgment.
This provision orders the defendants to pay the costs and expenses of executing the Supreme Court's decision.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Ernest I..., demeurant à Aleria (Corse),
en cassation d'un arrêt n8 987/89 rendu le 12 mars 1991 par la cour d'appel de Bastia (Chambre sociale), au profit de :
18/ M. Bonaventure G..., demeurant ...,
28/ Mme Françoise G..., épouse D..., demeurant à Frassiccia, Aleria (Corse),
38/ La SAFER de la Corse, dont le siège est ..., représentée par ses représentants légaux, domiciliés audit siège,
défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 28 avril 1993, où étaient présents :
M. Beauvois, président, M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur, MM. A..., F..., E... C..., MM. X..., Y..., H..., E... B... Marino, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chollet, les observations de Me Spinosi, avocat de M. I..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts G..., de Me Choucroy, avocat de la SAFER de la Corse, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 451-1 du Code rural, ensemble l'article 1134 du Code civil ; Attendu que le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; que ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 12 mars 1991, n8 987/89), que les consorts G... ont donné à bail à MM. Z... et I..., pour une durée de vingt-cinq ans à compter du 25 mai 1962, des immeubles bâtis et des terres agricoles ; que M. I..., devenu seul titulaire du bail, a demandé la reconduction de cette convention pour une période de neuf années et l'annulation de la vente du domaine à la SAFER de la Corse, intervenue en violation de son droit de préemption ;
Attendu que, pour débouter M. I... de ses demandes, l'arrêt retient que les clauses du bail soumettant la sous-location ou l'admission d'un nouvel associé locataire à l'accord du bailleur, ce qui ne signifie pas interdiction, ne sont pas de nature à retirer au bail sa qualification d'emphytéotique que M. I... ne pouvait ignorer, ayant acquis de son coassocié la moitié indivise du droit à l'emphytéose ; Qu'en statuant ainsi, alors que le droit de libre cession constitue un caractère essentiel du bail emphytéotique, la cour d'appel, qui a dénié toute portée à la clause stipulant la nécessité d'un accord du bailleur, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt n8 987/89, rendu le 12 mars 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Condamne les défendeurs, envers M. I..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Bastia, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du deux juin mil neuf cent quatre vingt treize.