Nullity of Promise of Sale Agreement Does Not Preclude Tortious Liability for Bad Faith Negotiation Termination

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Gilbert Y..., demeurant ... (Indre-et-Loire),

2 / La Société européenne d'entreprise et de participation, société anonyme dont le siège social est ... (Indre-et-Loire),

3 / La Société civile immobilière (SCI) du Mûrier, dont le siège est ... à Saint-Cyr-sur-Loire (Indre-et-Loire), en cassation d'un arrêt rendu le 29 mars 1991 par la cour d'appel de Paris (25e chambre, section B), au profit de M. Dominique X..., demeurant ... à Antony (Hauts-de-Seine), défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 juin 1993, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Vigneron, conseiller rapporteur, M. Nicot, Mme Loreau, MM. Leclercq, Dumas, Gomez, Léonnet, Poullain, conseillers, M. Lacan, Mme Geerssen, M. Huglo, conseillers référendaires, M. de Gouttes, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Vigneron, les observations de Me Ryziger, avocat de M. Y..., de la Société européenne d'entreprise et de participation et de la SCI du Mûrier, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. X..., les conclusions de M. de Gouttes, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les trois moyens, pris en leurs diverses branches, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 mars 1991), que, le 22 mars 1988 a été conclu entre M. Y..., agissant à titre personnel et en qualité de porte-fort de tiers, la Société européenne d'entreprise et de participations (SEEP) et la société civile immobilière du Mûrier (la SCI) et M. X..., un "protocole d'accord", dont la nature de promesse unilatérale n'est pas discutée, par lequel les premiers s'engageaient à céder au second des actions qu'ils détenaient dans des sociétés à vocation immobilière et des terrains ; que, quinze jours environ avant la "levée d'option" par le bénéficiaire, les promettants ont déclaré renoncer à leur projet ; que, sur assignation de M. X... en rupture abusive et en dommages-intérêts, la cour d'appel a prononcé la nullité de la promesse pour inexécution de la formalité de l'enregistrement prévue par l'article 1840 A du Code général des Impôts, puis accueilli en son principe la demande et commis expert pour fixer les éléments d'indemnisation ;

Attendu que M. Y..., la SEEP et la SCI font grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, tout en prononçant la nullité de la promesse, alors, selon le pourvoi, d'une part, que la nullité résultant de l'inobservation de la règle d'ordre public édictée par l'article 1840 A du Code général des Impôts atteint l'acte dans son entier ;

qu'en l'espèce, la cour d'appel constate la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 22 mars 1988 et celle de l'avenant conclu le 25 avril 1988 et que, dès lors, cette promesse était sans effet aucun et que la cour d'appel n'a pu, sans conférer effet à des promesses qui étaient nulles et par là-même violer l'article 1840 A du Code général des Impôts, décider que M. X... était en droit d'espérer pouvoir parvenir à un accord avec M. Y... sur les points qui restaient en suspens avant l'expiration du délai qui lui avait été accordé pour lever l'option et dans les conditions qui auraient permis la régularisation de la cession ; alors, d'autre part, que la nullité résultant de l'inobservation de la règle d'ordre public édictée par l'article 1840 A du Code général des Impôts ne peut être couverte par la renonciation tacite ou expresse des parties ; qu'ayant constaté la nullité de la promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement et celle de l'avenant subséquent, la cour d'appel ne saurait, sans violation de l'article 1840 A du Code général des Impôts, relever, pour les condamner, que M.

Y... ne pouvait légitimement mettre fin de manière unilatérale aux discussions qui se poursuivaient sur la garantie de passif, le délai accordé pour lever l'option n'étant pas expiré, et que la circonsance que la nullité pour défaut d'enregistrement était déjà acquise le 13 mai 1988 est sans incidence, ce motif n'ayant pas été invoqué par M. Y... dans son courrier de rupture ; alors, de troisième part, que ce qui est nul est de nul effet ; qu'ayant constaté la nullité de la promesse unilatérale de vente et de l'avenant subséquent, qu'ayant relevé que les parties ont continué de négocier, après que la nullité ait été acquise, pour parvenir à un accord sur la garantie de passif également prévue par le protocole constituant la promesse unilatérale de vente et qui, pour les condamner, relève que la rupture est intervenue cependant que le délai accordé à M.

X... pour lever l'option n'était pas expiré et que ce dernier était en droit d'espérer pouvoir parvenir à un accord avec M. Y... sur les points qui restaient en suspens avant l'expiration du délai qui lui avait été accordé pour lever l'option et dans des conditions qui auraient permis la régularisation de la cession, la cour d'appel a, ce faisant, fait produire effet à un acte nul d'une nullité absolue et violé l'article 1840 A du Code général des Impôts et le principe susvisé ; alors, de quatrième part, que, les défendeurs à une action tendant à obtenir l'exécution d'une convention peuvent, en tout état de cause, invoquer la nullité absolue de la convention ; qu'en l'espèce, les propriétaires ont, tant devant les premiers juges qu'en cause d'appel, invoqué la nullité absolue de la promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement ; que la cour d'appel, en écartant le moyen de défense du fond tiré de la nullité de la promesse unilatérale de vente, en retenant que la circonstance que la nullité pour défaut d'enregistrement était déjà acquise à la date de la rupture du 13 mai 1988, est sans incidence puisque ce motif de la nullité de

l'accord n'avait pas été invoqué par M. Y... dans le courrier de rupture de la promesse unilatérale de vente a violé l'article 72 du nouveau Code de procédure civile ; alors que, de cinquième part, ne saurait constituer une faute délictuelle la rupture de pourparlers portant sur une clause d'une promesse unilatérale de vente atteinte de nullité absolue pour défaut d'enregistrement ; qu'ayant relevé que le protocole ne désignait pas la partie chargée de procéder à la formalité d'enregistrement, que la promesse unilatérale de vente était nulle de nullité absolue, que les pourparlers ont porté sur la clause de garantie de passif stipulée à la promesse unilatérale de vente, les juges du fond n'ont pas caractérisé une faute de M. Y... ouvrant droit à réparation à M. X... en se contentant de se référer à une rupture brutale et unilatérale des pourparlers par M. Y... ; que la décision attaquée encourt donc la cassation pour violation de l'article 1382 du Code civil ; et alors, enfin, que la rupture unilatérale de pourparlers portant sur une clause d'un contrat nul de nullité absolue ne saurait engendrer de responsabilité sans que soit relevée que la nullité est imputable à l'auteur de la rupture ;

qu'en l'espèce, ayant relevé que la formalité d'enregistrement de la promesse unilatérale de vente devait être exécutée tant par le promettant que par le bénéficiaire, la cour d'appel, qui cependant considère que M. X... a droit à la réparation du préjudice qu'il aurait subi du fait de la rupture brutale et unilatérale des pourparlers par M. Y..., sans préciser en quoi cette rupture de pourparlers portant sur la clause d'un acte nul de nullité absolue constituait une faute délictuelle obligeant son auteur à la réparer, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du même code ;

Mais attendu que les juges d'appel, faisant droit à l'exception de nullité de la promesse, ont, sans méconnaître les dispositions de l'article 72 du nouveau Code de procédure civile, prononcé cette nullité, ce dont ils ont tiré les conséquences adéquates en n'accordant aucun effet juridique à la promesse annulée ; que, statuant sur le plan de la responsabilité délictuelle, ils ont relevé que les parties avaient poursuivi leurs pourparlers postérieurement à la date à laquelle cette nullité était acquise, puis retenu que la rupture de ces pourparlers incombait à M. Y..., à la SEEP et la SCI, dont ils ont constaté la mauvaise foi ; que, par ces énonciations et constatations, ils ont légalement justifié leur décision ; que le pourvoi n'est donc fondé en aucun de ses moyens ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les demandeurs, envers M. X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-six octobre mil neuf cent quatre vingt treize.