Buyers v. Sellers: Failure to Meet Conditional Deposit Deadline

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 ) M. Serge A...,

2 ) Mme Huguette A..., née X...,

demeurant tous deux ... (Cher) et actuellement ... (Cher), en cassation d'un arrêt rendu le 15 avril 1991 par la cour d'appel de Bourges (1ère chambre), au profit de :

1 ) M. Marcel Z...,

2 ) Mme Eléna Z..., née B...,

demeurant tous deux ..., app. 4506 à Bourges (Cher), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 octobre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Douvreleur, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Douvreleur, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat des époux A..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Bourges, 15 avril 1991), que les époux Z... ont consenti, le 6 février 1987, aux époux A... une promesse de vente d'une maison, en prévoyant que la levée d'option qui devrait être faite au plus tard le 1er novembre 1988 devrait être accompagnée de la justification du dépôt de la totalité du prix et des frais entre les mains du notaire ; que les fonds ne sont parvenus à celui-ci que le 15 novembre 1988 ; que les époux Z... ont invoqué, le 9 novembre 1988, la caducité de la convention en raison du non-respect de la condition relative au versement des fonds ;

Attendu que les époux A... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en réalisation forcée de la vente, alors, selon le moyen, "1 ) que, dans leurs conclusions d'appel, les époux A... faisaient valoir que les deux notaires, mandataires respectifs des parties, avaient accepté de proroger la signature de l'acte d'abord au 8 novembre puis au 17 novembre 1988, qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions péremtoires d'où il résultait un accord des parties par mandataires interposés pour proroger la promesse, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

2 ) que le mandant est directement obligé par les actes accomplis par son mandataire ; que M. Macquart Y..., mandataire des époux Z..., a accepté, le 1er novembre, de proroger la promesse au 8 novembre suivant et, à cette date, de la proroger à nouveau au 17 novembre 1988 ; qu'en refusant de faire produire effet à ces accords de prorogation, la cour d'appel a violé l'article 1988 du Code civil ; 3 ) que les conventions font la loi des parties ; que, pour dénier

l'accord des époux Z... pour proroger la promesse jusqu'au 17 novembre 1988, la cour d'appel a fait état de leur lettre du 9 novembre invoquant la caducité de la convention ; qu'en statuant ainsi, alors que les époux Z... ne pouvaient unilatéralement revenir sur l'accord donné le 8 novembre par leurs mandataires pour proroger la promesse jusqu'au 17 novembre 1988, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 4 ) que le débiteur d'une obligation, qui a tenté d'exécuter de bonne foi et n'en a été empêché que pour des raisons indépendantes de sa volonté, ne peut se voir reprocher l'exécution tardive de son obligation ;

que les époux A... ont notifié leur intention de lever l'option dès le mois de septembre 1988 en communiquant l'attestation de déblocage des fonds fournie par la banque au notaire instrumentaire ; qu'ils ont fait toutes diligences pour que les fonds soient fournis au notaire instrumentaire pour le 1er novembre 1988, ce qui a été rendu impossible par le fait de la grève des postes ; qu'en s'abstenant, dès lors de rechercher si les époux A... n'avaient pas tenté de bonne foi d'exécuter leurs obligations, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 5 ) que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en énonçant que la promesse de vente était caduque au 1er novembre 1988 sans rechercher si les époux Z... ne s'étaient pas emparés d'événements indépendants de la volonté des époux A... (grèves postales) pour se dégager de la convention qu'ils avaient acceptée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les époux A..., qui avaient été avisés, dès le 20 septembre 1988, du déblocage du montant de leur prêt, n'avaient pas apporté les fonds avant le 1er novembre 1988 chez le notaire instrumentaire, et retenu que les acquéreurs auraient pu s'affranchir de la grève postale en allant eux-mêmes chercher les fonds, la cour d'appel, constatant que l'une des conditions pour lever valablement l'option ne s'était réalisée ni le 1er novembre, ni le 8 novembre, au terme du seul délai supplémentaire accepté par les vendeurs, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de reconnaître aux époux Z... le droit d'opposer aux bénéficiaires de la promesse, le 9 novembre 1988, la caducité de celle-ci ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux A..., envers les époux Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix novembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.