Buyers v. Sellers (Specific Performance for Failure to Clear Mortgage Encumbrances)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 ) M. A..., ès qualités de syndic à la liquidation des biens de M. Claude X..., demeurant ... (Pyrénées-Atlantiques),

2 ) M. Claude X...,

3 ) Mme Marie X... née Girard, demeurant ensemble ... (Pyrénées-Atlantiques), en cassation d'un arrêt rendu le 4 juillet 1991 par la cour d'appel de Pau (1ère chambre), au profit :

1 ) de M. Olivier Z...,

2 ) de Mme Olivier Z..., demeurant ensemble ... (Pyrénées-Atlantiques), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 16 novembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Baraduc-Benabent, avocat de M. A... ès qualités et des époux X..., de Me Le Prado, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 4 juillet 1991), que les époux X... ont, par acte sous seing privé du 25 novembre 1983, vendu aux époux Z... une maison d'habitation, sous la condition suspensive de la réalisation de la vente au plus tard le 28 février 1984, date qui a été prorogée par les parties jusqu'au 31 juillet suivant ; qu'un jugement du 29 février 1984 a constaté la cessation des paiements de M. X... et a prononcé son règlement judiciaire ;

que le syndic, M. A..., a été autorisé à assister M. X... pour la régularisation de l'acte authentique de vente ; que, le 18 avril 1984, le règlement judiciaire a été transformé en liquidation des biens ; qu'un certain nombre d'inscriptions hypothécaires grevant l'immeuble vendu n'ayant pas été levées ou purgées avant le 31 juillet 1988, la réalisation de la vente n'a pas eu lieu ; que les époux Z..., qui, en 1988, ont sommé infructueusement M. A... et les époux X... de venir signer l'acte authentique de la vente, ont assigné les vendeurs en réalisation forcée ;

Attendu que M. A... et les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer que celui-ci valait acte de la vente consentie aux époux Z..., alors, selon le moyen, "1 ) que, lorsque l'acte sous seing privé précise que la régularisation de l'acte authentique à une date précise est une condition suspensive, la survenance de cette date a pour effet de rendre l'accord caduc ; qu'en prononçant la réitération d'un compromis qui devant être régularisé par acte authentique le 28 février 1984 prorogé jusqu'au 31 juillet suivant, alors qu'il ne résultait d'aucun élément du dossier que les acquéreurs aient sommé les vendeurs, avant le 31 juillet 1984, de régulariser l'acte authentique de sorte que l'accord était devenu caduc le 1er août, la cour d'appel a violé l'article 1176 du Code civil ;

2 ) que les acquéreurs, dans leurs conclusions signifiées les 22 octobre 1990 et 12 avril 1991, n'ont jamais fait état d'une opposition de M. A... en mai 1984 de signer l'acte authentique à raison de la nécessité préalable de régler le sort des hypothèques grevant le bien vendu ; qu'il résulte des pièces du dossier que c'est le notaire des acquéreurs, Me Y..., qui a soulevé ces difficultés dès le mois de mars 1984 ; qu'en retenant que, dès le mois de mai 1984, M. A... a posé comme préalable la nécessité de régler le sort des hypothèques, sans d'ailleurs s'expliquer sur quel document elle se fondait, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) que la cour d'appel ne pouvait considérer que le non-accomplissement des conditions suspensives stipulées au profit du vendeur tenant à la mainlevée des inscriptions hypothécaires était imputable au vendeur, sans répondre à leurs conclusions, signifiées le 4 février 1991, par lesquelles ils faisaient valoir que la mainlevée et la procédure de purge ne pouvaient intervenir qu'après la signature de l'acte authentique, une fois le prix payé et que les acheteurs avaient une parfaite connaissance de la situation hypothécaire de l'immeuble, sans violer l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le syndic à la liquidation des biens de M. X... avait posé, comme préalable à la signature de l'acte authentique, la nécessité de régler le sort des hypothèques grevant le bien vendu et ne justifiait d'aucune demande auprès des créanciers inscrits en vue de la mainlevée des hypothèques, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige et qui n'avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en retenant que le vendeur s'était retranché derrière des prétextes injustifiés pour refuser de passer l'acte et qu'il y avait lieu de réputer la condition accomplie dès lors que le débiteur obligé sous la condition en avait empêché l'accomplissement ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. A... ès qualités et les époux X..., envers les époux Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt et un décembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.