Co-owner Liability for Exclusive Terrace Water Damage Repairs
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a co-ownership building experiencing water infiltration in lower apartments due to issues with a roof terrace belonging exclusively to the upper unit (Lot 20), the General Assembly decided that the owner/usufructuaries of Lot 20 were responsible for removing their garden installations to allow urgent waterproofing repairs and that the cost of the repair would be shared based on general lot proportions unless the garden was proven to be the cause, in which case the occupants of Lot 20 would bear an additional personal share. The occupants of Lot 20 challenged the validity of these decisions, arguing that roof repair costs are common charges; however, the Court of Cassation upheld the lower court's decision, reasoning that since the co-ownership regulations required the occupant of Lot 20 to grant access and since the occupants were responsible for maintaining the installations on their exclusive terrace, requiring them to remove their structures and hold primary responsibility for the waterproofing if their installations caused the damage was a correct interpretation of their obligations as stewards of their exclusive property features.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du nouveau Code de procédure civile, article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, articles 1134 et 544 du Code civil; Co-owner Liability for Exclusive Terrace Water Damage Repairs: The occupants of Lot 20 challenged the validity of these decisions, arguing that roof repair costs are common charges; however, the Court of Cassation upheld the lower court's decision, reasoning that since the co-ownership regulations required the occupant of Lot 20 to grant access and since the occupants were responsible for maintaining the installations on their exclusive terrace, requiring them to remove their structures and hold primary responsibility for the waterproofing if their installations caused the damage was a correct interpretation of their obligations as stewards of their exclusive property features.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court ruled there was no basis for awarding indemnity to the X. consorts under this article.
This article was cited in the grounds of appeal but was not explicitly used by the court in its final dispositive orders (which only concern rejection, costs, and Article 700 NCPC).
These articles were cited in the grounds of appeal but were not explicitly used by the court in its final dispositive orders (which only concern rejection, costs, and Article 700 NCPC).
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Jean-Paul X...,
2 / Mme Y..., épouse X...,
3 / M. Antoine X..., demeurant tous trois à Strasbourg (Bas-Rhin), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 14 juin 1991 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile), au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence "Contades", sis à Strasbourg (Bas-Rhin), ..., défendeur à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 24 novembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, M. Fromont, Mme Borra, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat des consorts X..., de Me Boulloche, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Contades, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 14 juin 1991), que des infiltrations s'étant produites dans les appartements situés au 6e étage d'un immeuble en copropriété, dans lequel M. Antoine X... et M. et Mme Jean-Paul X... sont respectivement nu-propriétaire et usufruitiers d'un lot n° 20 constitué par un appartement en duplex sis au 7e étage, prolongé par une terrasse formant toit du 6e étage, sur laquelle avait été aménagé un jardin, l'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 15 juillet 1986, a décidé 1 ) de faire procéder à la réfection totale d'urgence de l'étanchéité de la terrasse ; 2 ) qu'il appartenait au propriétaire du lot n 20 de déposer tout ce qui repose sur l'étanchéité et de laisser libre accès à toutes les personnes chargées de conduire et d'exécuter les travaux ; 3 ) que les frais de réfection de l'étanchéité seraient à la charge des propriétaires au prorata de leurs millièmes généraux à moins qu'il ne soit prouvé que le jardin et les aménagements du septième étage sont à l'origine des infiltrations, auquel cas le propriétaire, ayant la jouissance exclusive de la terrasse, devrait en outre contribuer personnellement aux charges de réfection de celle-ci ; que les consorts X..., qui avaient voté contre chacune de ces résolutions, ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de ces décisions ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation des deuxième et troisième résolutions, alors, selon le moyen, "que les frais de réfection de l'étanchéité de la terrasse-toiture sont compris dans les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;
qu'en se déterminantainsi qu'elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1134 et 544 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les propriétaires et occupants du lot n° 20 étaient tenus d'assurer le libre accès à l'étanchéité de la terrasse à toute personne chargée de la réparer, en application du réglement de copropriété, qui ne contenait aucune stipulation particulière quant à l'aménagement de la terrasse, la cour d'appel a exactement retenu que la dépose de ce qui recouvrait la terrasse incombait aux consorts X... et que la troisième résolution, en ce qu'elle concernait la réfection de cette seule terrasse, devait être maintenue comme impliquant, à bon droit, la responsabilité des consorts X..., en qualité de gardiens de leurs installations ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Dit n'y avoir lieu à indemnité, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, au profit des consorts X... ;
Condamne les consorts X..., envers le syndicat des copropriétaires de la résidence Contades, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du cinq janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.