Purchasers' Liability for Property Rehabilitation Costs Despite Erroneous Deed Amount

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18) M. Olivier A..., demeurant ... (1er),

28) Mme X... de Roquefeuil-Anduze épouse A..., demeurant ... (1er),

en cassation d'un arrêt rendu le 17 octobre 1990 par la cour d'appel de Paris (8ème chambre A), au profit :

18) de M. Michel Z..., demeurant ... (6ème),

28) de Mme Gisèle Y..., demeurant ... (7ème),

38) de la société à responsabilité limitée Société immobilière de rénovation et de placement "IRP", dont le siège social est ... (6ème), prise en la personne de ses représentants légaux notamment de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

48) de la société à responsabilité limitée Société immobilière et de copropriété "SIDCO", dont le siège social est ... (5ème), prise en la personne de ses représentants légaux notamment de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 janvier 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Cathala, Douvreleur, Peyre, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat des époux A..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 octobre 1990), que, par acte notarié du 25 octobre 1983, les époux A... se sont engagés à acquérir divers biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble en copropriété, appartenant à Mme Y..., à M. Z..., à la société immobilière de rénovation et de placement (IRP) et à la société immobilière de copropriété (SIDCO) ; qu'ils se sont également engagés à rembourser le coût des travaux de réhabilitation de l'immeuble effectués aux frais avancés du promettant ; que l'acte authentique de vente signé le 17 mai 1984 mentionnait que les vendeurs

avaient "avancé à ce jour la somme de 997 652,09 francs" ; que les époux A... ont d'abord signé un billet à ordre d'un montant de 89 281,40 francs, somme qui leur était réclamée en remboursement de leur quote-part ; que n'ayant pu le régler à son échéance, ils ont ensuite signé le 3 septembre 1984, un accord leur permettant de s'acquitter de leur dette par versements mensuels de 3 000 francs et

prévoyant un intérêt sur les sommes dues au taux pratiqué par la banque "La Henin" ; qu'après avoir réglé les trois premières échéances, ils ont cessé tout paiement en prétendant que des irrégularités avaient été commises et que leur appartement n'était pas habitable ; que les vendeurs ont réclamé le remboursement de leurs avances ;

Attendu que les époux A... font grief à l'arrêt de les condamner à payer aux vendeurs la somme de 80 281,40 francs, alors, selon le moyen, 18) "que dès lors qu'ils constataient que l'acte de vente du 17 mai 1984 mentionnait de façon erronée que les vendeurs avaient réglé, au titre des travaux de réhabilitation de l'immeuble, la somme de 997 652,09 francs à partir de laquelle était calculée la dette des époux A... au titre de remboursement d'avances, évaluée à la somme de 89 281,40 francs, les juges du fond ne pouvaient que relever le caractère non causé du billet à ordre de même montant établi et le même jour et du protocole d'accord ultérieurement conclu pour permettre l'échelonnement du paiement ; qu'en omettant ainsi de tirer les conséquences légales de leurs constatations, ils ont violé l'article 1131 du Code civil ; 28) que c'est au vendeur désireux d'obtenir remboursement du coût des travaux de réhabilitation effectués à ses frais avancés qu'il incombe, aux termes de l'acte de vente du 17 mai 1984, d'établir, factures justificatives à l'appui, que ces travaux ont bien été réalisés conformément au descriptif contractuel et réglés aux entrepreneurs ; qu'en faisant, au contraire, peser sur l'acquéreur les obligations stipulées à cet égard, les juges d'appel ont violé ensemble l'article 1315 et l'article 1134 du Code civil ; 38) qu'en l'état des conclusions d'appel des époux A... dénonçant l'absence de concordance entre les travaux exécutés, sur la base desquels était

fixée la somme réclamée, et ceux visés à l'additif au contrat liant les parties, les juges d'appel se devaient de vérifier la teneur des travaux dont le paiement pouvait être poursuivi ; qu'en s'abstenant de toute recherche à cet égard, ils ont privé leur décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 48) que le remboursement des avances faites par les vendeurs au titre des travaux de réhabilitation n'étant contractuellement exigible que "sur présentation des factures justificatives visées par l'architecte", les intérêts stipulés ne pouvaient courir qu'à compter de la présentation effective desdites factures, indépendamment de la date de règlement aux entrepreneurs ; que cette présentation ayant eu lieu, en l'espèce, seulement en cours de procédure d'appel, les intérêts ne pouvaient donc courir qu'à compter de l'arrêt ; qu'en leur assignant un point de départ antérieur, les juges d'appel ont violé, par refus d'application, l'article 1134 du Code civil ; 58) qu'en tout état de cause en faisant courir les intérêts des sommes dues à compter d'une date antérieure à celle de la demande en justice, la cour d'appel a violé l'article 1153 du Code civil" ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel qui n'avait pas à procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef, en retenant souverainement, par motifs propres et adoptés, sans inverser la charge de la preuve, que si l'acte de vente du 17 mai 1984 énonçait d'une manière inexacte que les vendeurs avaient avancé à la date de l'acte la somme de

997 652,09 francs, il était établi que, par la suite, cette somme avait été effectivement versée aux

entrepreneurs par les vendeurs et que les époux A..., qui ne pouvaient soutenir avoir été victimes d'un dol, ayant signé un billet à ordre d'un montant de 89 281,40 francs, puis un "protocole d'accord" le 3 septembre 1984 qui leur permettait de s'acquitter de cette dette par versements mensuels, il leur appartenait de vérifier les factures justificatives ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que selon l'accord du 3 septembre 1984, le décompte des intérêts devait être effectué à l'issue du dernier versement, la cour d'appel en a justement déduit que pour fixer le point de départ des intérêts conventionnels prévus par cet accord, il convenait de

prendre en considération la date où le montant des travaux contractuellement prévus avait été intégralement réglé par les vendeurs, soit le 1er décembre 1985 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

! Condamne les époux A..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix sept février mil neuf cent quatre vingt treize.