Real Estate Purchase Abandonment and Down Payment Liability Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Emile X..., demeurant à Saint-Vincent Reins, Thizy (Rhône),

en cassation d'un arrêt rendu le 11 décembre 1990 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile, section 2), au profit :

18/ de la Société civile immobilière et domaniale de l'Ouest dite "SCIDO", dont le siège social est ... (2e), prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

28/ de M. Eugène B..., demeurant "Les Tilleuls", Loches (Indre-et-Loire),

défendeurs à la cassation ; La Société civile immobilière et domaniale de l'Ouest "SCIDO" a formé, par un mémoire déposé au greffe le 30 septembre 1991, un pourvoi incident contre le même arrêt ; M. B... a formé, par un mémoire déposé au greffe le 2 octobre 1991, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; La Société civile immobilière et domaniale de l'Ouest SCIDO, demanderesse au pourvoi incident, invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; M. B..., demandeur au pourvoi incident, invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 28 avril 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. A..., G..., Y..., Z..., H..., F... C... Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Gatineau, avocat de M. X..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de la Société civile immobilière et domaniale de l'Ouest SCIDO, de Me Cossa, avocat de M. B..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. X... de son désistement de pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société civile immobilière et domaniale de l'Ouest (SCIDO) ; Donne acte à la SCIDO de son acceptation et de son désistement de pourvoi incident en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;

Sur le désistement du pourvoi principal de M. X..., en ce qu'il est dirigé contre M. B... :

Vu l'article 1024 du nouveau Code de procédure civile, ensemble les articles 1025 et 396 du même code ; Attendu que le désistement du pourvoi doit être accepté s'il contient des réserves ou si le défendeur a préalablement formé un pourvoi incident ; que le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime ; Attendu que M. X..., qui a formé un pourvoi principal le 11 février 1991, a déclaré s'en désister purement et simplement au profit de M. B..., le 24 juillet 1992 ; Attendu que M. B... a formé un pourvoi incident le 2 octobre 1991 ; qu'il a refusé d'accepter le désistement de pourvoi de M. X... à son profit ; Attendu que le refus, justifié, d'accepter le désistement du pourvoi principal rend ce désistement, au profit de M. B..., non avenu ; Sur la recevabilité du pourvoi incident, contestée par la défense, en ce qu'il est dirigé contre la SCIDO :

Attendu que n'ayant pas signifié son mémoire à la SCIDO dans le délai imparti par l'article 1010 du nouveau Code de procédure civile, M. B... se trouve déchu de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre cette société ; Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. B..., en ce qu'il est dirigé contre M. X... :

Attendu qu'aucun grief formulé par M. B... n'étant dirigé contre M. X..., le moyen est irrecevable ; Sur le premier moyen du pourvoi principal de M. X..., en ce qu'il est dirigé contre M. B... :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 11 décembre 1990), que M. I... a signé, le 11 septembre 1984, une offre d'achat de la forêt dont MM. X... et B... sont propriétaires indivis, cet acte prévoyant que l'acompte versé serait abandonné, à titre de dédit, si la vente ne se réalisait pas ; que, le 30 janvier 1985, il a été signé entre les parties, un procès-verbal de renonciation, aux termes duquel la négociation était rompue sans indemnité de part et

d'autre ; que, le 1er février 1985, une nouvelle convention était conclue entre les indivisaires et M. E..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de gérant de la société civile immobilière et domaniale de l'Ouest, (SCIDO), dont l'associé majoritaire était M. I..., aux termes de laquelle cette société reprenait les engagements de M. I... dans le contrat du 11 septembre 1984 et obtenait la prorogation du délai jusqu'au 1er avril 1985 pour la

signature de l'acte authentique, ainsi qu'un échelonnement de ses paiements jusqu'au 15 mai 1985 ; que, par acte du 23 mai 1985, M. X..., agissant tant pour lui-même qu'au nom de M. B... pour lequel il s'est porté fort, et la SCIDO ont déclaré d'un commun accord ne pas donner suite au projet et ont prévu de rédiger ultérieurement une nouvelle convention déterminant les modalités de remboursement de l'acompte versé qui devait être restitué sous réserve des frais engagés et de l'indemnisation des préjudices qui devaient être précisés dans un document annexé ; que la SCIDO a demandé le remboursement de l'acompte versé ; que M.

X... a sollicité la compensation de cette somme avec différents chefs de préjudice dont il a réclamé l'indemnisation et que M. B..., soutenant qu'il n'avait pas ratifié l'accord du 23 mai 1985, a demandé la résolution de la convention du 1er février 1985 pour inexécution par la SCIDO de ses obligations ainsi que le dédommagement de divers préjudices ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de décider que M. B..., pour lequel il s'était porté fort, n'avait pas ratifié l'acte de renonciation du 23 mai 1985 conclu avec la SCIDO, alors, selon le moyen, "que, dans ses conclusions d'appel, M.

X... faisait valoir que sans qu'il soit même besoin de rechercher si M. B..., par son comportement ultérieur à l'acte du 23 mai 1985, avait entendu ou non le ratifier, cet acte lui était de toute façon opposable du seul fait qu'il y avait donné son accord le jour même de sa conclusion après que l'acte lui eut été intégralement lu au téléphone, ainsi que l'attestait le courtier, M. D..., qui avait assisté à la négociation ; qu'en se bornant à analyser le comportement de M. B... postérieurement à la signature de l'acte du 23 mai 1985 pour rechercher s'il l'avait ou non ratifié, sans répondre à ce moyen péremptoire des conclusions de M.

X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait d'une lettre du 6 mars 1987 du notaire de M. B... que celui-ci n'avait été informé qu'après la signature de l'acte du contenu de la convention conclue entre M. X... et la SCIDO et qu'il s'était catégoriquement refusé à la ratification ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident de la Société civile immobilière et domaniale de l'Ouest (SCIDO), en ce qu'il est dirigé contre M.

B... :

Attendu que la SCIDO fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente, intervenue le 1er février 1985 entre elle et M. B..., à ses torts exclusifs et de décider que le dédit contractuel de 300 000 francs resterait acquis à M. B... qui avait été libéré de ses obligations par le jeu de l'exception d'inexécution, alors, selon le moyen, "qu'en matière de vente, la défaillance d'un des

contractants dans l'exécution de ses propres obligations ne saurait être sanctionnée que par la résolution judiciaire du contrat ; qu'en estimant M. B... libéré, à l'égard de la SCIDO, par le simple jeu de l'exception d'inexécution de ses propres obligations, opposée à cette dernière, alors que c'est seulement à la date du jugement constatant la résolution que les parties pouvaient être considérées comme valablement libérées, la cour d'appel a violé l'article 1184, alinéa 3, du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que la SCIDO n'avait pas rempli ses obligations découlant de l'acte du 1er février 1985 en omettant de payer le prix convenu, la cour d'appel en a justement déduit que M. B... avait été corrélativement libéré de ses propres obligations et ceci indépendamment du prononcé de la résolution judiciaire de la vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi principal de M. X..., en ce qu'il est dirigé contre M. B... ; Constate la déchéance du pourvoi incident de M. B..., en ce qu'il est dirigé contre la Société civile immobilière et domaniale de l'Ouest et rejette ce pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ; Rejette le pourvoi incident de la Société civile immobilière et domaniale de l'Ouest, en ce qu'il est dirigé contre M. B... ; Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés ; Les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ;