Seller Penalty Clause Invalidated Due to Misinterpretation of Loan Condition

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18/ M. Claude, Roger X..., demeurant ... (Tarn-et-Garonne),

28/ Mme Pierrette X..., née Y..., demeurant ... (Tarn-et-Garonne),

en cassation d'un arrêt rendu le 12 février 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre B), au profit de Mme Marie-Thérèse Z..., demeurant résidenceallia Bella, ... (Alpes-Maritimes),

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 27 janvier 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, M. Vaissette, conseiller doyen, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat des époux X..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 février 1991), que par acte sous-seing privé du 14 juillet 1985, Mme Z... a vendu aux époux X... un appartement, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs ; qu'il était stipulé que l'acte notarié serait établi au plus tard le 15 septembre 1985 et qu'une somme, correspondant à 10 % du prix de vente, serait remise, à l'agent immobilier à titre de clause pénale, cette somme devant être acquise à la venderesse en cas de refus de signature de l'acte authentique par les acquéreurs ; que cet acte n'ayant pas été signé, Mme Z... a réclamé le montant du dédit ; que les époux X... se sont opposés à cette demande en faisant valoir que l'Union de crédit pour le bâtiment (UCB) leur avait refusé le prêt sollicité ;

Attendu que pour accueillir la demande de Mme Z..., l'arrêt retient qu'il résulte de la lettre de l'UCB aux époux X..., en date du 2 septembre 1985, qu'à cette date les acquéreurs avaient obtenu le prêt sollicité auprès de cet organisme, que le 15 septembre 1985, date limite prévue pour la signature de l'acte authentique, la condition suspensive était donc réalisée et la vente se trouvait conclue de façon ferme et définitive ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la lettre de l'UCB du 2 septembre 1985 ne donnait un accord sur le crédit sollicité que sous réserve de la prise en charge par les assureurs de la garantie contre les "risques décès et incapacité de travail", la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette lettre, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 février 1991, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne Mme Z..., envers les époux X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du deux mars mil neuf cent quatre-vingt-treize.