Developer Liability for Unbuilt Collective Amenities

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Résidence Ulysse, société civile immobilière de construction vente, dont le siège est ... (Aude) (sur la zone P de l'unité touristique de Leucate), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège, M. Y..., administrateur provisoire ; M. Francis E..., entreprise E..., promoteur-constructeur, domicilié, 32, place Mage 6 à Toulouse (Haute-Garonne),

en cassation d'un arrêt rendu le 6 février 1991 par la cour d'appel de Montpellier (5ème chambre), au profit de :

1°) le syndicat des copropriétaires d'Ulysse, dont le siège est Bâtiment A, ... (Pyrénées-Orientales), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Catalane de Gestion, dont le siège est ... (Pyrénées-Orientales), laquelle prise en la personne de son gérant en exercice, et actuellement en la personne de son syndic la société Sogelor à Port-Leucate,

2°) le syndicat des copropriétaires d'Ulysse Z... B, dont le siège est ... (Pyrénées-Orientales), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Catalane de Gestion, dont le siège social est ... (Pyrénées-Orientales), laquelle est prise en la personne de son gérant en exercice, et actuellement en la personne de son syndic la société Sogelor à Port-Leucate,

3°) le syndicat des copropriétaires d'Ulyssse Bâtiment C, dont le siège, est ... (Pyrénées-Orientales), pris en la personne de son syndic en exercice, la société Catalane de gestion, dont le siège est ... (Pyrénées-Orientales), laquelle est prise en la personne de son gérant en exercice, et actuellement en la personne de son syndic la société Sogelor à Port-leucate,

4°) l'Association foncière libre Ulysse, dont le siège est ... Port-Leucate (Aude), prise en la personne de sa présidente en exercice, domiciliée audit siège,

5°) M. Hohgannes Hubertus C..., demeurant Maas Tricht Orangeplein 5 B 6224 KD (Hollande),

6°) M. Jean D..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),

7°) M. Jules B..., demeurant ... (Haute-Savoie),

8°) M. Roger A..., demeurant ... (Tarn),

9°) la société d'Economie mixte d'équipement et d'aménagement de l'Aude, société anonyme, (SEMEAA), dont le siège est à la chambre du commerce ... (Aude), prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège,

10°) M. X..., demeurant ... d'Eglantine à Narbonne

(Aude),

11°) la société civile "Unipierre I", dont le siège est ... (15ème), prise en la personne de sa gérante en exercice, la société anonyme Uniger, dont le siège est ... (14ème),

12°) la société civile "Unipierre II", dont le siège social est ... (15ème), prise en la personne de sa gérante en exercice, la société anonyme Uniger, dont le siège social est ... (14ème),

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 novembre 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Valdès, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Melle Fossereau, MM. Chemin, Toitot, Mme Di Marino, conseillers Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Melle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Valdès, les observations de la SCP Defrenois et Levis, avocat de la société civile Immobilière Ulysse, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat des SCI Unipierre I et Unipierre II, de la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat de la société d'Economie mixte d'équipement et d'aménagement de l'Aude, de Me Choucroy, avocat du syndicat des copropriétaires d'Ulysse des bâtiments A, B et C, de l'Association foncière libre Ulysse, de MM. C..., D..., B... et A..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 février 1991), que la société d'économie mixte d'équipement et d'aménagement de l'Aude (SEMEAA), chargée par l'Etat et la commune de Leucate, de

l'acquisition et de l'aménagement de terrains en vue de la création d'une zone touristique, suivant cahiers des charges générales de cessions de terrains, a revendu ceux-ci en partie à la société civile immobilière Ulysse (SCI) ; qu'après avoir fait établir le 29 mars 1976, le cahier des charges du complexe immobilier et de loisirs Ulysse et les statuts d'une association foncière urbaine libre (AFUL), la SCI a fait construire trois bâtiments à usage d'habitation A, B et C qu'elle a vendus par lots en l'état futur d'achèvement ; que se plaignant du non-respect par la SCI des obligations prévues par les cahiers des charges, plans et notices descriptives, les syndicats des copropriétaires des bâtiments A, B et C, l'AFUL et certains copropriétaires ont assigné la SCI et la SEMEAA en réparation de leur préjudice ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à indemniser les syndicats des copropriétaires, au titre de l'aménagement de parcs de stationnement collectifs, d'espaces verts et de locaux vide-ordures, alors, selon le moyen, 1°) "que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a reconnu qu'aux termes des articles 5 et 18 du cahier des charges du 29 mars 1976, la SCI Ulysse n'était pas tenue de réaliser les équipements collectifs envisagés par ce

document à défaut de stipulation contraire expresse dans les actes de vente ; qu'en jugeant néanmoins la SCI Ulysse responsable envers les acquéreurs du défaut d'aménagement de certains équipements collectifs, visés au cahier des charges, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 2°) que les motifs d'un jugement doivent préciser le fondement juridique de la condamnation ; que la cour d'appel, par référence aux articles 11, 25 et 28 du cahier des charges du 29 mars 1976, d'une notice descriptive, d'un plan de masse et de procès-verbaux d'assemblée générale de l'association syndicale AFUL, a condamné la SCI Ulysse à payer aux syndicats des

copropriétaies différentes sommes pour l'aménagement d'équipements collectifs, sans faire ressortir de cet ensemble de motifs inopérants le fondement de la condamnation et les faits ou actes de nature à empêcher l'application de la convention des parties ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas donné de base

légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1382 du Code civil ; 3°) que le contrat définitif de vente d'immeuble à construire peut préciser les termes du contrat préliminaire et s'impose à l'acquéreur n'ayant pas formulé de réserves avant de signer l'acte authentique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé qu'il résulte des contrats définitifs de vente et du cahier des charges du 29 mars 1976 que la SCI Ulysse n'est pas tenue de prendre en charge l'aménagement des espaces verts et que les acquéreurs ne peuvent exiger de la SCI Ulysse l'aménagement de parkings, mais que la notice descriptive accompagnant les contrats préliminaires prévoit l'existence d'espaces verts aménagés et de parkings collectifs et doit recevoir effet ; qu'en statuant ainsi, sans relever la formulation de réserves par les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 261-15 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation" ;

Mais attendu que la cour d'appel par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation de l'ensemble des documents contractuels, que leur rapprochement rendait ambigus, a légalement justifié sa décision, qu'elle a fondée sur les manquements contractuels de la SCI, en retenant souverainement que des parcs de stationnement collectifs, des espaces verts et des locaux vide-ordures étaient prévus au cahier des charges du 29 mars 1976, annexé aux contrats de vente et que la responsabilité de la SCI résultait des procès verbaux d'assemblée générale de l'AFUL, la SCI y ayant pris l'engagement de réaliser les équipements litigieux ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Ulysse à payer à la SEMEAA la somme de 5 930 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne la SCI Ulysse, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du neuf décembre mil neuf cent quatre vingt douze.