Purchaser Liability for Associative Charges Without Required Land Registration Publicity

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Domaine des Parettes, dont le siège social est à Mougins (Alpes-maritimes), ..., Domaine de Saint-Basile, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

en cassation d'un jugement rendu le 19 décembre 1989 par le tribunal d'instance derasse, au profit de l'Association syndicale libre des propriétaires des Parettes, dont le siège social est à Placassier-Grasse (Alpes-maritimes), Chemin des Parettes, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 10 février 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. C..., D..., Z..., Y..., B... A..., MM. Chemin, Fromont, conseillers, Mme X..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat de la société civile immobilière Domaine des Parettes, de Me Choucroy, avocat de l'Association syndicale libre des propriétaires des Parettes, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! - Sur le premier moyen :

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance derasse, 19 décembre 1989), statuant en dernier ressort, que la société civile immobilière Domaine des Parettes (SCI) a été déclarée adjudicataire sur saisie immobilière, le 29 avril 1976, d'une propriété rurale constituant un lot unique aux termes du cahier des charges déposé le 23 septembre 1975 ; que, prétendant que ce lot, fait de plusieurs parcelles, était inclus dans un lotissement autorisé par un arrêté préfectoral du 12 août 1975, l'Association syndicale libre des propriétaires des Parettes (ASL) a assigné la SCI en paiement de charges associatives ; Attendu que la SCI fait grief au jugement de rejeter son exception d'incompétence pour apprécier sa qualité de propriétaire loti et, en même temps, de la condamner à payer des cotisations arriérées à l'ASL, alors, selon le moyen, que "rejetant l'exception d'incompétence soulevée, le tribunal ne pouvait statuer immédiatement et prononcer une condamnation sans que la SCI ait préalablement été

mise à même de conclure au fond (violation des articles 16, 827 et suivants du nouveau Code de procédure civile)" ; Mais attendu qu'il résulte du jugement et des productions que la SCI a conclu devant le tribunal qu'elle avait toujours été en dehors du lotissement, et

que pour lui demander paiement des charges, il faudrait, d'abord, que l'association démontre le contraire ; que, de cette façon, la SCI s'est expliquée sur la demande formée à son encontre et qu'il en a été débattu contradictoirement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen :

Vu les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, ensemble l'article R. 315-27 du Code de l'urbanisme ; Attendu que, pour condamner la SCI à payer ses cotisations à l'ASL pour les exercices 1986 à 1988, le jugement retient que, s'il est constant que le cahier des charges ne mentionne pas l'arrêté de lotissement, cet état de fait n'est pas de nature à exonérer l'adjudicataire du paiement des charges communes conformément aux statuts de l'association ; Qu'en statuant ainsi, alors que si les restrictions au droit de propriété grevant les lots d'un lotissement ont un caractère réel et s'imposent aux acquéreurs, encore faut-il que les documents contenant ces règles aient fait l'objet de la publicité foncière permettant aux intéressés de s'y référer, le tribunal qui n'a pas recherché s'il avait été procédé à cette publicité, n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS :

! -d CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence, le jugement rendu le 19 décembre 1989, entre les parties, par le tribunal d'instance derasse ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Nice ; Condamne l'Association syndicale libre des propriétaires des Parettes aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres du tribunal d'instance derasse, en marge ou à la suite du jugement partiellement annulé ;