Real Estate Commission Fee Dispute and Professional Duty of Counsel Appeal

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Jean-Yves Y..., demeurant ... (Hauts-de-Seine), et anciennement Le Montrose, ... (Alpes-Maritimes),

en cassation d'un arrêt rendu le 19 décembre 1989 par la cour d'appel de Toulouse (1e chambre), au profit de la société Mercure France, dont le siège social est ... (Haute-Garonne), représentée par M. Chassaigne, domicilié en cette qualité audit siège,

défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 1992, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, MM. Viennois, Fouret, Pinochet, Renard-Payen, Mme Lescure, conseillers, Mme X..., M. Charruault, conseillers référendaires, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Delaroche, les observations de Me Roger, avocat de M. Y..., de Me Hemery, avocat de la société Mercure France, les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens réunis :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que Jean Y..., représenté par son fils Jean-Yves Y..., avait donné le 23 mars 1982 à la société Mercure France, mandat de vendre sa propriété ; que, le 3 janvier 1983, Jean-Yves Y... a signé un bon de commission pour un montant de 250 000 francs à la suite de la vente ; que le 27 août 1986, la société Mercure France l'a mis en demeure de s'exécuter et l'a assigné, le 11 septembre 1986, tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de son père ; que Jean-Yves Y... a opposé l'incompétence territoriale de la juridiction ; que le tribunal s'est déclaré compétent et a statué au fond en condamnant Jean-Yves Y... au paiement des sommes réclamées ; que celui-ci a relevé appel, sollicitant tout à la fois la nullité de la décision pour violation des dispositions de l'article 76 du nouveau Code de procédure civile et la réformation au fond ; que l'arrêt attaqué (Toulouse, 19 décembre 1989), après avoir énoncé que le jugement n'était entaché d'aucune irrégularité, l'a confirmé en ses diverses dispositions, modifiant toutefois le montant de la condamnation principale ; Attendu que M. Jean-Yves Y... fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi

statué alors, selon le premier moyen, qu'en confirmant la condamnation du vendeur qui s'était borné à soulever l'incompétence territoriale du tribunal sans avoir été mis en demeure de conclure au fond, l'arrêt attaqué a violé les articles 76 et 16 du nouveau Code de procédure civile ; et alors, selon le second moyen, qu'il incombait à l'agence Mercure France, en sa qualité de professionnel de l'immobilier et au titre de sa participation à l'établissement de l'acte sous seing privé, de

s'assurer que la propriété était disponible à la vente en levant un état hypothécaire et d'alerter son client sur les risques prévisibles ; qu'en rejetant néanmoins tout manquement quelconque de l'agence à ces obligations, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; Mais attendu, d'abord, que la juridiction du second degré a été, par l'effet des conclusions d'appel de M. Y..., qui développaient ses moyens au fond, investie de la connaissance de l'entier litige ; que c'est, dès lors, sans méconnaître les droits de la défense, qu'elle s'est prononcée sur le fond ; qu'ensuite, la cour d'appel a relevé que la clause insérée dans l'acte, -selon laquelle l'immeuble vendu sera libre le jour de la mutation, de tous privilèges immobiliers ou autres, et de toutes inscriptions d'hypothèques conventionnelles ou autres, ainsi que de toutes locations ou occupations- et dont M. Y... avait eu nécessairement connaissance, faisait seulement référénce aux obligations qui sont la conséquence inéluctable de l'obligation de délivrance dans la vente ; qu'elle a aussi retenu que, selon M. Y... lui-même, la vente avait été retardée, notamment du fait de la publication d'un commandement de saisie immobilière ; que, de ces énonciations et constatations, elle a pu déduire que l'agent immobilier n'avait pas manqué à son obligation de conseil ; d'où il suit qu'aucun des moyens n'est fondé ; Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi