Commercial Lease Rent Determination Based on Actual vs. Contractual Use

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Stéphane I..., demeurant ..., agissant en sa qualité de gérant de la société à responsabilité limitée N... et Stéphane F..., dont le siège social est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 27 novembre 1990 par la cour d'appel de Rennes (7e chambre), au profit de :

1°/ Mme Jeanne A..., épouse ..., demeurant ... (Finistère),

2°/ M. N..., demeurant à Menez Bian, Guilers (Finistère),

3°/ M. G..., demeurant ... (Finistère),

4°/ M. Y..., demeurant ... (Finistère),

5°/ M. J..., demeurant ... (Côtes-d'Armor),

6°/ M. H..., demeurant ...,

7°/ Mme M..., épouse .., demeurant ... au I.., (Finistère),

8°/ Mme Elisabeth O..., veuve ..., demeurant ... à S... (Val-d'Oise),

9°/ M. E..., demeurant ...,

défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 17 novembre 1992, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. Q..., R..., B..., K... D..., MM. Z..., X..., P..., L... C... Marino, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Tatu, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de M. F..., de Me Vincent, avocat des consorts ...., les conclusions de M. Tatu, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le moyen unique :

Attendu que la société F..., à laquelle les consorts ....ont donné à bail un local à usage commercial, reproche à l'arrêt attaqué (Rennes, 27 novembre 1990) d'écarter la règle du plafonnement du loyer prévue par l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 et de donner mission à l'expert de rechercher le prix du bail en fonction des dispositions de l'article 23-9 du même décret, alors, selon le

moyen, "1°) que, pour déterminer le caractère à usage exclusif de bureau d'un local commercial justifiant le calcul du loyer selon les règles prévues par les

articles 23-5, alinéas 2 et 3, et 23-9 du décret du 30 septembre 1953, les juges du fond doivent se référer à la destination contractuelle, et non à l'usage de fait ; que la destination contractuelle s'entend de l'usage des lieux autorisé par le bail ; que, en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le bail litigieux autorisait le preneur à céder son droit, outre à son successeur dans l'exploitation de son fonds d'agence immobilière, "pour tous commerces, à l'exclusion des commerces insalubres, malodorants ou bruyants" ; que, pour déterminer la destination contractuelle des lieux, la cour d'appel ne pouvait écarter la teneur de cette clause au seul motif qu'elle était relative au droit de cession dont la portée varie précisément en fonction de la destination contractuelle des lieux ; que, sous couvert d'interprétation, la cour d'appel a, en réalité, pris en considération leur usage de fait et a, en conséquence, violé par fausse application les dispositions combinées des articles 23-5, alinéas 2 et 3, et 23-9 du décret du 30 septembre 1953 ; 2°) que, de surcroît, en énonçant que le bail ne comportait aucune mention expresse de l'affectation contractuelle des lieux, en dépit de la clause, dont elle citait les termes, autorisant le preneur à céder ses droits "pour tous commerces, à l'exclusion des commerces alimentaires, insalubres, malodorants ou bruyants", dont il résultait clairement que les lieux étaient affectés contractuellement à un usage de divers commerces, et non à usage exclusif de bureau, et en se livrant, en conséquence, à une recherche de l'intention tacite des parties, à cet égard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du Code civil, qu'elle a violé par refus d'application ; 3°) que, à titre subsidiaire, d'autres clauses du bail visaient distinctement le magasin et l'arrière-magasin au rez-de-chaussée et les bureaux au premier étage, imposaient au preneur de garnir le local de marchandises et de faire assurer ces marchandises ; que, à supposer que la clause autorisant le preneur à céder ses droits pour tous commerces à l'exception des commerces alimentaires, insalubres, malodorants ou bruyants, ne fût pas suffisamment claire pour exprimer l'intention des parties, relativement à la destination des lieux, en omettant de rechercher si les autres

clauses susvisées ne manifestaient pas clairement cette intention, la cour d'appel a entaché sa décision d'une dénaturation desdites clauses par omission, en violation de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'après avoir relevé que les différentes activités prévues par le bail du 1er juillet 1975 présentaient le caractère commun d'être exercées dans des bureaux et que la clause autorisant la cession du droit au bail à un successeur pour tous commerces ne concernait pas l'affectation des locaux, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que, depuis l'entrée du preneur initial dans les lieux, les locaux avaient été uniquement constitués de bureaux et

que ces éléments de fait démontraient la commune intention des parties de conclure une location à usage exclusif de bureaux, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;