Notary Liability for Failure to Consult Prior Dation en Paiement Obligation in Property Sale

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile professionnelle Marcel et Marc Z..., notaires associés, dont le siège est ... (Alpes-Maritimes), représentée par :

- Marcel Z..., notaire associé,

- M. Marc Z..., notaire associé,

en cassation d'un arrêt rendu le 5 juillet 1990 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), au profit :

18/ de la société civile immobilière Michaela, dont le siège le siège est ... (Alpes-Maritimes), agissant par son gérant en exercice, la société à responsabilité limitée Castera promotion, ayant son siège ... à Saint-Laurent-du-Var (Alpes-Maritimes),

28/ de Mme Jeanne F..., veuve B..., demeurant à Nice (Alpes-Maritimes), ...,

38/ de Mme Jacqueline E..., née B..., demeurant Kermalov, Clochers Fouesnant, Benodet (Finistère),

48/ de Mme Colette C..., née B..., demeurant ... (Alpes-Maritimes),

58/ de la société Prior, dont le siège est 26, avenue maréchal Joffre, Nice (Alpes-Maritimes), actuellement en liquidation prise en la personne de M. D..., administrateur judiciaire,

68/ des Assurances générales de France, société anonyme dont le siège social est ... (1er),

78/ de M. X..., notaire, dont le successeur est la SCP Georges Nebli et Michel Servant, notaires associés, dont le siège est à Nice (Alpes-Maritimes), ...,

défendeurs à la cassation ; La SCI Michaela a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ; La SCP Marcel et Marc Z..., demanderesse au pourvoi principal, invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; La SCI Michaela, demanderesse au pourvoi incident, invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 8 février 1993, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, M. Viennois, conseiller, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCI Marcel et Marc Z..., de

Me Vuitton, avocat de la SCI Michaela, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de la société Prior, de Me Baraduc-Benabent, avocat des AGF, les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon les énonciations de l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu les 11 février 1972 et 18 mai 1973 par M. Y..., notaire, les époux B... ont vendu à la SCI Prior deux terrains dont le prix a été réglé partie comptant et partie sous forme d'une dation différée de deux appartements à construire par l'acquéreur conformément aux plans annexés à l'acte ; que, par acte reçu les 30 juillet et 3 août 1981 par M. Z..., membre de la SCP Marcel et Marc Z..., et avec le concours de M. Y..., notaire de la société venderesse, la SCI Prior a vendu l'ensemble de ses biens à la SCI Michaela, qui a, notamment, repris à sa charge les obligations précédemment souscrites par son vendeur à l'égard des époux B... ; qu'après construction conformément au descriptif et au plan annexé à l'acte de 1972-1973 de l'un des appartements qui faisaient l'objet de la dation en paiement, la SCI Michaela l'a vendu à M. A... suivant acte reçu par M. Z..., notaire associé, le 18 octobre 1982, et a proposé aux époux B... un appartement de caractéristiques similaires, mais présentant une distribution et une orientation différentes de celles du précédent ; que les consorts B... ont formé une action en dommages-intérêts contre la société Michaela pour violation de ses obligations contractuelles ; que celle-ci a appelé en garantie la SCP Marcel et Marc Z..., notaires associés ; Sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCI Michaela, qui est préalable :

Attendu que la société Michaela fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 juillet 1990) de l'avoir condamnée à payer diverses sommes aux consorts B..., alors, selon le moyen, qu'il n'est pas contesté qu'elle n'a été partie qu'à l'acte de 1981 ; qu'en déclarant que la détermination exacte de l'appartement résultait suffisamment pour elle de la référence à l'acte précédent, lequel ne contenait qu'un relevé des caractéristiques de l'appartement, mais ne mentionnait nullement l'existence d'un plan en annexe, l'arrêt attaqué, qui n'a pas constaté que ces annexes avaient été effectivement remises ou signalées à la société Michaela et avaient ainsi valeur contractuelle à son égard, a privé sa décision de base légale ; Mais attendu que l'acte de vente des 11 février 1972 et 18 mai 1973, après avoir énoncé les caractéristiques des appartements donnés en paiement, mentionne expressément par un renvoi en marge, à la page 8, que les constructions à réaliser devaient être conformes au devis descriptif annexé et "en ce qui concerne les appartements, aux deux plans ci-annexés" ; d'où il suit que le moyen manque en fait ;

Et sur le moyen unique, pris en ses deux branches, du pourvoi principal de la SCP Marcel et Marc Z..., notaires associés :

Attendu que la SCP Marcel et Marc Z..., notaires associés, reproche à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à garantir la SCI Michaela des condamnations prononcées contre elle sous déduction de la somme de 397 050 francs, alors que, selon le moyen, de première part, celui qui a sciemment méconnu ses obligations contractuelles ne saurait prétendre se faire garantir par le notaire des conséquences de sa faute ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que, dès 1981, la SCI Michaela connaissait, pour les avoir expressément acceptés, les droits des consorts B... sur l'immeuble litigieux ; d'où il suit que c'est en toute connaissance de cause que la SCI a vendu cet immeuble à M.

A... le 18 octobre 1982 au mépris des droits des consorts B..., se mettant dans l'impossibilité de respecter ses engagements contractuels ; qu'en accueillant cependant l'action en garantie de la SCI Michaela contre M. Z..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; alors, de seconde part, que le notaire n'a pas à éclairer les parties sur ce qu'elles savent ou doivent savoir ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la société Michaela connaissait l'obligation de dation en paiement qui pesait sur l'immeuble vendu à M.

A... ; qu'en condamnant néanmoins M. Z... pour manquement au devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; Mais attendu, d'abord, que les juges d'appel ont souverainement retenu que la SCP Marcel et Marc Z..., notaires associés, ne rapportait pas la preuve que la SCI Michaela avait "sciemment" vendu le bien qu'elle devait donner en paiement aux consorts B... ; Attendu ensuite, que les notaires ont le devoir d'éclairer les parties sur leurs droits et obligations et de rechercher si les conditions requises pour l'efficacité de l'acte qu'ils dressent sont réunies eu égard au but poursuivi par celles-ci ; que la cour d'appel, qui a relevé que M.

Z... avait participé à l'acte de vente de 1981, rappelant les modalités de la dation en paiement, et avait expressément visé cet acte dans l'origine de propriété de l'appartement vendu par la SCI Michaela à M. A... en 1982, a pu décider que ce notaire avait manqué à son devoir de conseil en omettant de consulter ledit acte et ne pouvait ainsi se décharger de sa responsabilité en soutenant que la SCI avait nécessairement eu connaissance du contenu de ses obligations, dont elle avait débattu avec son propre vendeur, la société Prior ;

Que le moyen, qui manque en fait dans sa première branche, n'est pas fondé en la seconde ; Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE tant le pourvoi principal de la SCP Marcel et Marc Z... que le pourvoi incident de la SCI Michaela ;