Company Sues Representative for Penalty Liability After Missed Construction Deadline

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Sinvim et Cie, dont le siège social est ... (16ème),

en cassation d'un arrêt rendu le 27 mars 1990 par la cour d'appel de Toulouse (1ère chambre civile), au profit :

1°) de la société Sopra, dont le siège est ... (Haute-Garonne),

2°) de la compagnie UAP, dont le siège est ... Défense (Hauts-de-Seine),

3°) de la compagnie Yorkshire assurances générales accidents, actuellement Compagnie Général accident, dont le siège est ... (9ème),

défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 21 juillet 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Valdès, Douvreleur, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Cossa, avocat de la société Sinvim et Cie, de Me Blanc, avocat de la compagnie Yorkshire assurances générales accidents, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Toulouse, 27 mars 1990), qu'ayant acquis, le 16 mai 1974, un terrain de la société civile immobilière les Minimes, qui l'avait elle-même acheté le 21 janvier 1971, la société Sinvim et Cie s'est engagée, pour bénéficier de l'exonération des droits de mutation, à réaliser de nouvelles constructions dans un délai de quatre ans ; que, dans l'acte de vente du 16 mai 1974, le président directeur général de la Société de promotion de l'habitat (SOPRA), mandataire de la société Sinvim et Cie, a souscrit l'engagement de supporter, le cas échéant, le complément de droit de la pénalité qui pourrait être réclamé à la SCI les Minimes en cas d'inobservation du délai de construction ; que ce délai ayant été dépassé et la société Sinvim et Cie ayant dû régler au Trésor public le montant des droits d'enregistrement et taxes supplémentaires, elle a reproché à la société SOPRA des fautes dans l'exécution de son mandat et l'a assignée ainsi que ses assureurs en remboursement de la somme versée au Trésor et en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que la société Sinvim et Cie fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "1°) que le mandat donnait pouvoir au mandataire d'accepter "les charges et conditions et de droit prévues à l'acte de vente" ; que, dès lors, en recherchant simplement si la clause de transfert litigieuse était "habituelle" lorsque le vendeur avait

pris l'engagement de construire dans le délai de quatre ans, au lieu de rechercher ce qui seul importait si la clause était "ordinaire et

de droit" en considération de la nature du contrat en cause, à savoir la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1998 du Code civil ; 2°) que le mandat du 2 mai 1974 conférait pouvoir au mandataire d'accepter "les charges et conditions ordinaires et de droit prévues à l'acte de vente" ; qu'en retenant, cependant, que le mandataire avait reçu pouvoir "général, sans restriction" pour accepter toute clause ayant un caractère "habituel", les juges du fond ont dénaturé les termes du mandat et violé l'article 1134 du Code civil ; 3°) que la société Sinvim contestait le caractère "ordinaire" de la clause litigieuse comme n'étant pas impliquée par le contrat de vente ; qu'ainsi, en énonçant que la société Sinvim soutenait que la clause n'était pas "ordinaire" ou "usuelle", ces termes n'étant pourtant pas assimilables l'un à l'autre dans les conditions de l'espèce (le second se rapportant à la fréquence de la clause en certaines circonstances, et non à la détermination des clauses propres à la nature du contrat souscrit), la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société et violé ensemble les articles 1134 du Code civil et 4 du nouveau Code de procédure civile ; 4°) que, comme le faisait valoir la société Sinvim, la clause contractuelle faisant supporter par l'acquéreur les droits dont est redevable le vendeur constituait une charge "argumentative" du prix ; que dès lors, en affirmant que la clause relative à ces droits ne pouvait être considérée comme un supplément du prix, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 5°) qu'en se bornant à énoncer que "la Sinvim a dû considérer la clause comme acceptée puisqu'elle n'a nullement protesté lorsqu'elle a pris connaissance de l'acte", les juges se sont déterminés par une motivation dubitative et ont violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 6°) qu'en tout état de cause, la seule absence de protestation ne permettait pas de déduire l'acceptation de la clause litigieuse par la société Sinvim ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué est encore dépourvu de base légale, au regard de l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu que, sans dénaturer le mandat ni les conclusions de la société Sinvim et Cie et abstraction faite de motifs erronés, mais surabondants, relatifs à l'absence de protestation de la société Sinvim, l'arrêt, qui a, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que le caractère ordinaire d'une clause apparemment très répandue était, en l'espèce, suffisamment établi et qui a relevé l'indépendance du règlement des droits de mutation par rapport à la définition du prix convenu entre les parties, est légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; ! Condamne la société Sinvim et Cie, envers les défenderesses, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt huit octobre mil neuf cent quatre vingt douze.