Real Estate Agent Compensation Voided Due to Defective Underlying Mandate
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation overturned a lower court's decision which had awarded an indemnity to a real estate agent based on a penalty clause in a private agreement for the sale of a business, even though the underlying sales mandate was declared void for failing to specify the agent's remuneration as required by law. The Court reasoned that any subsequent agreement by the vendor and purchasers to compensate the agent for the voided transaction could only be valid if it occurred after the stipulated formal notarized reiteration of the sale, which had not taken place, thus violating the applicable statutes concerning mandates and agent contracts.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, Art. 687; Real Estate Agent Compensation Voided Due to Defective Underlying Mandate: The Court reasoned that any subsequent agreement by the vendor and purchasers to compensate the agent for the voided transaction could only be valid if it occurred after the stipulated formal notarized reiteration of the sale, which had not taken place, thus violating the applicable statutes concerning mandates and agent contracts.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article, along with the cited decree, was violated by the Court of Appeal in its decision regarding the nullity of the mandate and subsequent indemnity clause.
These articles, concerning real estate agent mandates, were violated by the Court of Appeal's ruling.
This provision appears to be implicitly involved via the cost award, although the explicit citation in the dispositive is missing for costs based on the provided text structure. However, since the text only cites the explicit rulings (Cassation, Remission, Costs), and only cites the substantive/procedural law above, I must stick strictly to what is explicitly cited in the numbered orders or consequences stated at the end.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Z... Planas, né le 21 juillet 1929 à Sabadel (Espagne), demeurant ... d'Auvergne (Puy-de-Dôme),
en cassation d'un arrêt rendu le 13 septembre 1989, par la cour d'appel de Riom, au profit :
1°) de M. Rodolphe A..., demeurant ... (Puy-de-Dôme),
2°) de M. Fabrice X...,
3°) de M. Frédéric X...,
demeurant tous deux ... (Puyde-Dôme) Aulnat,
défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 22 avril 1992, où étaient présents :
M. Viennois, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, M. Kuhnmunch, conseiller rapporteur, MM. Fouret, Pinochet, Mmes Lescure, Delaroche, conseillers, Mme Y..., M. Charruault, conseillers référendaires, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Kuhnmunch, les observations de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de M. B..., de Me Goutet, avocat de M. A..., les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne défaut contre les consorts X... ; Sur le moyen unique :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Attendu que l'arrêt attaqué a constaté que le mandat relatif à la vente d'un fonds de commerce donné par M. B... à M. A..., agent immobilier, était nul comme ne contenant pas les indications exigées concernant le montant de la rémunération due au mandataire et la désignation de la partie qui en aura la charge ; que la cour d'appel a néanmoins condamné M. B... ainsi que MM. Fabrice et Frédéric X..., qui avaient signé l'acte sous seing privé d'acquisition du fonds de commerce, non suivi de la réitération stipulée par acte notarié, à payer une somme d'argent à l'agent immobilier au motif qu'il avait été prévu dans l'acte sous seing privé que "si, par suite d'un accord amiable, les parties convenaient de résilier purement et simplement le présent acte, elles s'engageaient à verser solidairement à titre d'indemnité forfaitaire
et de clause pénale la somme de 40 000 francs à l'agence A..." ; Attendu que si, par une convention postérieure au mandat de vente, entaché de nullité, donné à l'agent immobilier, le mandant et les acquéreurs auraient pu convenir de s'engager à rémunérer l'agent immobilier ou à l'indemniser, cette convention, en l'espèce, n'aurait été valable que si elle avait été postérieure à la réitération par acte authentique stipulée dans l'acte sous seing privé ; D'où il suit qu'en statuant comme elle a fait, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 septembre 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne M. A... et les consorts X..., envers M. B..., aux dépens liquidés à la somme de deux cent trente et un francs trente et un centimes et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Riom, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix juin mil neuf cent quatre vingt douze.