Heir v. Notary: Liability for Failure to Advise on Tax Consequences of Delayed Real Estate Closing

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Pierre A..., notaire, demeurant "Le Centenaire", à Bourg Saint-Maurice (Savoie),

en cassation d'un arrêt rendu le 11 septembre 1989 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile 1ère section), au profit :

1°) de Mme veuve B... née Marie C..., demeurant ...,

2°) de Mme X... née Jeanne B..., demeurant à Landry (Savoie),

3°) de Mme D... née Michèle B..., demeurant à La Motte Servolex (Savoie),

4°) de Mlle Georgette B..., demeurant à Peisey Nancroix (Savoie),

5°) de Mme Y... née Christiane B..., demeurant à Peisey Nancroix (Savoie),

agissant en qualité d'héritières de M. Roger B... décédé le 8 septembre 1986,

défenderesses à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 13 octobre 1992, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président et rapporteur, MM. Fouret, Pinochet, conseillers, Mme Le Foyer de Costil, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le président de Z... de Lacoste, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. A..., de la SCP de Chaisemartin-Courjon, avocat des consorts B..., les conclusions de Mme Le Foyer de Costil, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que par acte sous seing privé du 21 février 1976, préparé par M. A..., notaire, Robert B..., décédé depuis, a vendu des biens immobiliers à l'association "Vacances Familiales Activités Loisirs" (VFAL) pour le prix de 725 000 francs, sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne des prêts à concurrence de 50 % du coût de l'opération avant le 31 décembre 1976 ; que l'acte authentique n'a été finalement signé que le 30 décembre 1977 pour le prix de 930 000 francs ; qu'en application de la loi du 19 juillet 1976 modifiant le régime de l'imposition des plus-values, entrée en vigueur le 1er janvier 1977, les services fiscaux ont réclamé le payement d'une somme de 428 060 francs à Roger B... ; que ce dernier a fait assigner l'officier public et la caisse de garantie des notaires pour qu'ils soient condamnés à la garantie des

sommes mises à sa charge à raison de l'imposition des plus-values réalisées lors de cette vente ; que les consorts B... ont repris l'instance après le décès de leur auteur et ont fait valoir qu'avant l'entrée en vigueur de la loi du 19 juillet 1976 les profits immobiliers étaient passibles de l'impôt lorsque la cession intervenait moins de dix ans après l'acquisition ou la construction, alors que la loi nouvelle avait assujeti à l'impôt les profits réalisés sur la vente d'immeubles possédés depuis moins de vingt ans, ce qui était le cas des biens cédés ; qu'ils ont reproché au notaire un manquement à son devoir de conseil sur les conséquences financières nouvelles si l'acte authentique ne devait pas être dressé avant le 31 décembre 1976 comme initialement prévu ;

Attendu que M. A... reproche à la cour d'appel (Chambéry, 11 septembre 1989) de l'avoir condamné à payer la somme de 377 798 francs aux consorts B... à titre de dommages et intérêts, alors, selon le moyen, d'une part, que le notaire ne peut conseiller aux parties de renoncer à des garanties qu'elles ont elles-mêmes stipulées à l'acte de vente sous seing privé ; que pour retenir la faute du notaire, la cour d'appel énonce que celui-ci aurait dû conseiller aux parties de passer l'acte authentique de vente en se contentant d'un paiement échelonné du prix, le vendeur devant renoncer ainsi à la garantie que procure l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, ce dernier étant privé du bénéfice de la condition suspensive prévue à l'acte sous seing privé ; qu'en mettant à la charge du notaire l'obligation de conseiller aux parties de renoncer à leurs garanties, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; alors, d'autre part, que le fait pour le notaire de conseiller au vendeur de passer l'acte authentique de vente sur la seule obtention par l'acquéreur d'un "prêt relais" revenait à conseiller au vendeur de renoncer aux garanties financières stipulées à l'acte sous seing privé ; qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir conseillé à M.

B... de renoncer à l'acte sous seing privé pour conclure la vente à des conditions moins avantageuses, la cour d'appel a encore violé le même article ; et alors, enfin, qu'en se bornant à énoncer que le notaire aurait dû conseiller à l'acquéreur d'obtenir un prêt relais sans rechercher si l'association "Vacances Familiales" remplissait les conditions pour l'obtention d'un tel prêt ou si elle aurait pu se voir octroyer ce prêt avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Mais attendu que la cour d'appel a énoncé, par motifs propres et adoptés, que M. A... avait omis d'aviser son client des conséquences fiscales désavantageuses pour lui qu'entraînerait la prorogation du délai de passation de l'acte authentique

de vente au-delà du 31 décembre 1976, eu égard à l'entrée en vigueur

de la loi nouvelle ; que de ces seuls motifs la cour d'appel a pu déduire que l'officier public avait manqué à son devoir de conseil, alors surtout qu'il avait, par acte dressé les 15 et 16 décembre 1976, constaté un "prêt" de 300 000 francs consenti par l'acquéreur au vendeur ; que les griefs sont donc inopérants ; d'où il suit que le moyen doit être écarté ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;