Seller v. Buyer: Interpretation of Conditional Sale Agreement Regarding Loan Contingency and Rent Increase Burden

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Christine Y..., demeurant à Verberie (Oise), ..., agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administratrice légale de son fils Nicolas,

en cassation d'un arrêt rendu le 9 février 1989 par la cour d'appel d'Amiens (3e chambre civile), au profit de Mme Louise X..., demeurant à Dargnies (Somme), ...,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 3 novembre 1992, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Rémery, conseiller référendaire rapporteur, M. Hatoux, conseiller, Mme Piniot, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Rémery, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat de Mme Y..., de Me Boullez, avocat de Mme X..., les conclusions de Mme Piniot, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué que les époux Y... ont, par acte sous seing privé du 12 juillet 1985, cédé à Mme X... leur fonds de commerce de café-hôtel-restaurant, y compris le droit au bail des locaux d'exploitation, en subordonnant la réalisation de cette vente à la double condition suspensive de sa réitération par acte authentique avant le 30 septembre 1985 et de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt avant le 20 précédent ; que la banque, sollicitée par Mme X..., a demandé que le remboursement de l'emprunt fût garanti par le cautionnement d'une brasserie, laquelle a imposé l'établissement d'un nouveau bail par les propriétaires des lieux ; que Mme Y..., agissant en son nom personnel et en qualité d'administratrice légale de son fils, a, après le décès de son mari, assigné Mme X..., qui n'avait pas obtenu son prêt dans les délais, afin que la cession du fonds fût cependant déclarée parfaite ;

Attendu que pour rejeter cette demande, la cour d'appel a retenu que Mme X... n'avait pu obtenir le prêt sollicité et n'était pas "à l'origine du défaut de régularisation du bail alors que celui-ci ne pouvait être renouvelé que moyennant une très importante augmentation du montant du loyer qui modifiait les conditions du "compromis" de vente" ;

Attendu qu'en statuant ainsi en omettant de se référer à la clause de la promesse synallagmatique de vente du 12 juillet 1985 qui mentionnait le nouveau loyer proposé par les bailleurs et stipulait que Mme X... ferait "son affaire personnelle de la procédure judiciaire de fixation" de celui-ci, de sorte que les conditions de la vente n'étaient en rien modifiées, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet écrit ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le

9 février 1989, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;

Rejette la demande présentée par Mme X... sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne Mme X..., envers Mme Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Amiens, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze décembre mil neuf cent quatre vingt douze.