Co-Owner Challenge to Commercial Use in Residential Building

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Louise Y..., née I..., demeurant ... (Maine-et-Loire),

en cassation d'un arrêt rendu le 3 avril 1991 par la cour d'appel d'Angers (1ère chambre, section A), au profit de :

1°) la SCI Hergnes, dont le siège est ... (Maine-et-Loire),

2°) la Copropriété de l'immeuble, dont le siège est ... (Maine-et-Loire), représenté par son syndic M. François K..., demeurant ... d'Angers à Angers (Maine-et-Loire),

3°) la société à responsabilité limitée Baron G..., dont le siège est ... à Saint-Pierre Montlimart (Maine-et-Loire),

4°) M. Jean-Philippe L..., demeurant ... (Maine-et-Loire),

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 20 octobre 1992, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. N..., Z..., O..., D..., C..., J... H..., M. X..., Mlle F..., MM. A..., M..., J... E... Marino, conseillers, Mme B..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Baraduc-Benabent, avocat de Mme Y..., de la SCP Lemaitre et Monod, avocat de la SCI Hergnes, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à Mme Y... de son désistement de pourvoi, en tant que dirigé contre la société Baron G... et M. L... ; Sur le moyen unique :

Attendu que, propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, Mme Y... fait grief à l'arrêt attaqué (Angers, 3 avril 1991) de la débouter de sa demande tendant à interdire à la société civile immobilière Hergnes, propriétaire de l'autre lot, d'utiliser, à usage commercial, ses locaux situés dans un immeuble réservé à l'habitation par l'état descriptif de division, alors, selon le moyen, "1°) que tant le titre de propriété relatif à la vente initiale (vente Viallesoubranne-Gahard) que l'état descriptif de division puis le titre de propriété relatif à la seconde vente (vente Gahard-Bruneau) ainsi que celui dont la SCI Hergnes tient ses droits (vente Viallesoubranne-Hergnes) qui se référait à l'état descriptif de division, font état de l'usage d'habitation de l'immeuble du 64, rue

Faidherbe ; qu'ainsi, en refusant de reconnaître qu'il était impossible d'affecter l'immeuble à un autre usage au motif qu'il n'était pas précisé que l'immeuble était "exclusivement" à usage d'habitation, la cour d'appel a méconnu la loi des parties en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2°) que l'état descriptif de division, qui constate un accord entre les copropriétaires, a une valeur contractuelle ; qu'il peut, en particulier, fixer la destination des lots en l'absence notamment de règlement de copropriété ; qu'ainsi, en déniant toute valeur aux mentions contenues dans un état descriptif de division, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil, 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 3 du décret du 17 mars 1967 ; 3°) que, dans les communes de plus de dix mille habitants, les locaux à usage d'habitation ne peuvent être affectés à un autre usage, tous accords contraires étant nuls de plein droit ; qu'ainsi, ayant précédemment été utilisés à usage d'habitation, les locaux du rez-de-chaussée et du second étage de l'immeuble du ... ne pouvaient être affectés à un usage commercial ; qu'en ne s'expliquant nullement sur cet argument, pourtant déterminant au regard du changement d'affectation, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, par motif adopté, que l'état descriptif de division n'a pas valeur contractuelle et ayant procédé à une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes des différents actes que leur rapprochement rendait ambigus, la cour d'appel, qui en a déduit que la SCI n'avait pas contrevenu à la destination initiale de l'immeuble, a, sans avoir à répondre à des conclusions rendues inopérantes, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;