Landlord v. Tenant: Commercial Lease Termination and Scope of Renovation Cost Agreements

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la Caisse nationale des barreaux français (CNBF), dont le siège est ... (5e), agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,

en cassation d'un arrêt rendu le 25 mai 1990 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit de la société Cours Hattemer, société à responsabilité limitée dont le siège est ... (8e), prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 mai 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle Fossereau, M. Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Tatu, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Luc-Thaler, avocat de la Caisse nationale des barreaux français (CNBF), de la SCP Desaché et Gatineau, avocat de la société Cours Hattemer, les conclusions de M. Tatu, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense :

Attendu qu'ayant été déboutée de sa demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, la Caisse nationale des barreaux français (CNBF) justifie d'un intérêt à se pourvoir en cassation ;

D'où il suit que le pourvoi est recevable ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mai 1990), que, locataire, suivant bail renouvelé le 8 mai 1978, d'un immeuble à usage commercial appartenant à la CNBF, la société Cours Hattemer, exploitant un établissement d'enseignement, a été mise en demeure par la préfecture de police de Paris, en décembre 1980, de réaliser divers travaux destinés à mettre les locaux en conformité avec les règles de sécurité ; que, postérieurement à un jugement du 15 mars 1983, ayant statué sur la charge des travaux imposés, les parties sont, par convention du 13 juillet 1983, convenues de supporter, chacune pour moitié, le coût des travaux énumérés dans ce jugement ; que l'autorité administrative ayant exigé, en avril 1983 et mars 1986, d'autres mesures de sécurité, la société Cours Hattemer en a payé le coût et a imputé

la moitié de cette somme sur les loyers dus, selon des modalités identiques à celles du précédent accord ; que, contestant l'application de cette convention aux nouveaux travaux, la CNBF, après commandement visant la clause résolutoire, a assigné la locataire en constatation de l'acquisition de cette clause ;

Attendu que pour débouter la CNBF de ses demandes, l'arrêt retient que les travaux successifs imposés par l'Administration visaient à rendre les lieux loués conformes à leur destination contractuelle, et que, en dépit des dispositions du bail du 8 mai 1978, celles de la convention du 13 juillet 1983 demeuraient valables pour les travaux exigés en 1983 et 1986 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que cette convention claire et précise était relative aux seuls travaux limitativement énumérés et chiffrés dans le jugement du 15 mars 1983, auquel elle dérogeait, et ne pouvait pas être étendue à des travaux autres que ceux sur lesquels elle portait, eussent-ils la même finalité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mai 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne la société Cours Hattemer, envers la Caisse nationale des barreaux français (CNBF), aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-quatre juin mil neuf cent quatre vingt douze.