Sale Perfection and Formal Deed Requirement in Property Agreement

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) Mme Colette A..., née Z..., demeurant ... à Jouy-en-Josas (Yvelines), agissant en sa qualité d'héritière de M. Auguste Z...,

2°) Mlle Géraldine Y..., demeurant ..., Villa "Les Noisetiers", La Colle-sur-Loup (Alpes-Maritimes),

3°) M. Marc Y..., demeurant ..., Villa "Les Noisetiers", La Colle-sur-Loup (Alpes-Maritimes)

en cassation d'un arrêt rendu le 21 décembre 1989 par la cour d'appel de Versailles (3e Chambre), au profit de M. Lucien X..., demeurant ... (Hauts-de-Seine), et aux droits duquel se trouvent :

- Mlle Josette X...,

- M. Thierry X...,

en qualité d'héritiers de M. Lucien X..., décédé,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 juin 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Chevreau, Valdès, Douvreleur, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme A... et des consorts Y..., de Me Parmentier, avocat des consorts X..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 décembre 1989), que les époux Z..., propriétaires d'un immeuble, ont consenti, le 20 octobre 1970, à M. X... une promesse de vente stipulant que l'acquéreur serait propriétaire et aurait la jouissance de cet immeuble à compter de la réalisation de la vente par acte authentique, une clause de dédit étant prévue en faveur des deux parties ; que la réitération de la vente n'ayant pas eu lieu malgré plusieurs reports de la date fixée à cet effet, M. Z... a assigné M. X... pour faire déclarer la promesse caduque et obtenir son expulsion ; que M. X... a demandé reconventionnellement que la vente soit reconnue parfaite et que soit ordonnée sa régularisation par acte authentique ;

Attendu que Mme A... et les consorts Y..., aux droits des époux Z..., décédés, font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande tout en accueillant celle de M. X..., alors, selon le moyen, "1°) que l'acte du 20 octobre 1970 précisait que

M. X... ne serait propriétaire et n'aurait la jouissance de l'immeuble qu'à compter de la réalisation de la promesse par acte authentique ; que les parties avaient ainsi clairement exprimé leur volonté de subordonner la formation de la vente à l'accomplissement

de cette formalité ; qu'en énonçant, néanmoins, qu'il ne s'agissait là que d'une modalité d'exécution d'une vente d'ores et déjà parfaite, la cour d'appel a dénaturé l'acte du 20 octobre 1970 et violé l'article 1134 du Code civil ; 2°) qu'il avait été convenu entre les parties que la réalisation par acte authentique de la promesse de vente devait intervenir avant le 30 septembre 1972 ; que cette stipulation devait s'analyser en une condition suspensive, dont le non-accomplissement entraînait la caducité de la promesse ; qu'en faisant, néanmoins, produire effet à la promesse du 20 octobre 1970, malgré la non-régularisation de l'acte au 30 septembre 1972, la cour d'appel a violé l'article 1176 du Code civil ; 3°) que la promesse de vente ne peut valoir vente lorsqu'elle est assortie d'une faculté de dédit réciproque ; qu'une telle clause permet, en effet, à chaque partie de revenir sur son engagement, ce qui est impossible si la vente est d'ores et déjà parfaite ; qu'en énonçant, néanmoins, que la vente était parfaite dès l'acte du 20 octobre 1970, sans s'expliquer sur la faculté de dédit stipulée à cet acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et 1590 du Code civil" ;

Mais attendu qu'après avoir relevé, sans dénaturation, que les dispositions de la clause prévoyant que M. X... serait propriétaire et aurait la jouissance de l'immeuble, objet de la promesse, à compter du jour de sa réalisation par acte authentique, si elles différaient le transfert de propriété, ne constituaient que des modalités d'exécution de la vente, la cour d'appel, qui n'avait pas à examiner si la faculté de dédit s'opposait à la perfection de la vente, dès lors qu'il était seulement prétendu que cette clause n'empêchait pas la promesse d'être unilatérale, et devant laquelle M. Z... ne soutenait pas que le délai fixé puis reporté, pour la signature de l'acte authentique revêtait le caractère d'une condition suspensive, a légalement justifié sa décision en retenant que l'engagement réciproque des parties du 20 octobre 1970, que les avenants postérieurs laissaient inchangé, constituait une promesse synallagmatique ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les demandeurs, envers les consorts X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du huit juillet mil neuf cent quatre vingt douze par M. Paulot, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.