Exclusive Mandate vs. Agent's Authority in Real Estate Sale

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société BB Développement, société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis à Paris (16ème), ..., représentée par ses gérants et représentants légaux en exercice domiciliés audit siège,

en cassation d'un arrêt rendu le 9 octobre 1990 par la cour d'appel de Paris (15e chambre, section A), au profit de :

1°) Mlle Françoise X..., demeurant à Dampierre (Yvelines), 15,rue de la Brèche,

2°) Mlle Lucile X..., demeurant Le Mans (Sarthe), ...,

défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 2 juin 1992, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Pinochet, cnseiller rapporteur, MM. Viennois, Kuhnmunch, Fouret, Mme Lescure, Mme Delaroche, conseillers, Mme Crédeville, M. Charruault, conseillers référendaires, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de Me Choucroy, avocat de la société BB Développement, de la SCP Desaché et Gatineau, avocat des consorts X..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, le premier pris en ses deux branches, réunis :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, le 13 octobre 1989, Mmes Françoise et Lucile X... ont donné à M. d'Y..., agent immobilier, mandat exclusif de vendre divers lots leur appartenant dans un immeuble en copropriété, pour un prix minimum de 23 500 000 francs ; que M. d'Y... leur a présenté la société BB Développement qui a fait une offre d'achat au prix de 32 millions de francs ; que Mmes X... ayant refusé de signer une promesse de vente, la société BB Développement les a assignées pour faire déclarer celle-ci parfaite ;

Attendu que la société BB Développement fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 9 octobre 1990) de l'avoir déboutée de cette demande alors que, selon le premier moyen, d'une part, la cour d'appel, qui avait constaté que le contrat du 13 octobre 1989 était qualifié mandat exclusif de vente entre les propriétaires et l'agent immobilier et que celui-ci avait promis de négocier la promesse de vente, ne pouvait priver la société BB Développement, qui avait fait une offre ferme d'achat, du droit de se prévaloir contre Mmes X... de ce contrat qui définissait leurs obligations envers les tiers ; alors que, d'autre part, en ne recherchant pas si la notion de mandat apparent n'était pas applicable à la cause, la cour d'appel aurait privé sa décision de base légale ; et alors, selon le second moyen, que même si l'acte litigieux était un mandat d'entremise élargi, il n'en contenait pas moins une clause selon laquelle le mandant s'engageait à ratifier la vente à tout acquéreur, présenté par le mandataire, acceptant les prix, charges et conditions du mandat ; qu'en ne tenant

pas compte de cette ratification les juges du second degré auraient violé les articles 1134, 1984 et 1998 du Code civil ;

Mais attendu, d'abord, que, sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi n° 70.9 du 2 janvier 1970, le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier, lui confère seulement une mission d'entremise et n'a pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l'opération envisagée ; que, selon les constatations de l'arrêt attaqué, le mandat litigieux ne contenait pas de clause expresse donnant à M. d'Y... pouvoir de signer une promesse de vente au nom de Mmes X... ;

Attendu, ensuite, que l'arrêt attaqué a retenu que la société BB Développement ne pouvait se réclamer de la notion de mandat apparent dès lors qu'il n'est pas d'usage, sauf cas exceptionnel, que l'agent immobilier représente le vendeur pour aliéner en son nom le bien offert à la vente ;

Attendu, ainsi, que la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui n'avait pas à répondre à un moyen inopérant relatif à l'engagement de ratifier la vente, l'inexécution de cet engagement ne pouvant se résoudre qu'en dommages-intérêts, a légalement justifié sa décision ;

D'où il suit qu'aucun des moyens ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Condamne la société BB Développement, envers les consorts X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du sept juillet mil neuf cent quatre vingt douze.