Home Buyers v. Developer Surety for Uncompleted Road and Utility Installations
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAPurchasers of newly built homes sued the surety for the developer, which had guaranteed the completion of the works as defined by the relevant construction code, after the developer was placed into receivership before completing the necessary road and utility installations (VRD). The surety contested the lower court's decision to hold it liable by arguing the court failed to specify the deficiencies, misapplied contract and liability provisions, improperly shifted the burden of proof, and failed to address its arguments regarding the effect of the final price payment. The Court of Cassation upheld the lower court's ruling, reasoning that the appellate court adequately justified its decision by establishing that the essential VRD elements were not completed, that the purchasers' final payment did not constitute a waiver of their right to completion, and that the decision did not impose obligations beyond the surety's commitment or improperly shift the burden of proof.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1315 du Code civil, Article 455 du nouveau Code de procédure civile; Home Buyers v. Developer Surety for Uncompleted Road and Utility Installations: The surety contested the lower court's decision to hold it liable by arguing the court failed to specify the deficiencies, misapplied contract and liability provisions, improperly shifted the burden of proof, and failed to address its arguments regarding the effect of the final price payment. The Court of Cassation upheld the lower court's ruling, reasoning that the appellate court adequately justified its decision by establishing that the essential VRD elements were not completed, that the purchasers' final payment did not constitute a waiver of their right to completion, and that the decision did not impose obligations beyond the surety's commitment or improperly shift the burden of proof.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe rejection of the appeal implies that the lower court's decision was sufficiently reasoned, implicitly addressing the ground concerning this procedural article.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Gefinor, société anonyme, ayant son siège ... (Hauts-de-Seine) et actuellement ... (8ème),
en cassation d'un arrêt rendu le 1er décembre 1989 par la cour d'appel de Versailles (4ème chambre), au profit :
1°) de M. Yves X..., demeurant ..., à Saint-Cyr-sur-Loire (Indre-etLoire),
2°) de Mme Catherine X... née D..., demeurant ..., à Saint-Cyr-sur-Loire (Indre-et-Loire),
3°) de M. Michel Y..., demeurant ..., à Saint-Cyr-sur-Loire (Indre-et-Loire),
4°) de Mme Hélène Y... née E..., demeurant ... à Saint-Cyr-sur-Loire (Indre-et-Loire),
5°) de M. Claude B..., demeurant ..., à Saint-Cyr-sur-Loire (Indre-et-Loire),
6°) de Mme Denise B... née Z..., demeurant ..., à Saint-Cyr-sur-Loire (Indre-et-Loire),
7°) de M. Daniel C..., demeurant ..., à Saint-Cyr-sur-Loire (Indre-et-Loire),
8°) de M. Hervé A..., demeurant ... (Indre-et-Loire), ès qualités de syndic à la liquidation des biens de la société à responsabilité limitée Cival, 7, place de la Résistance, BP. 1915, à Tours (Indre-et-Loire),
défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 16 juin 1992, où étaient présents :
M. Senselme, président, M. Darbon, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Valdès, Peyre, Beauvois, Chemin, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Darbon, les observations de Me Goutet, avocat de la société Gefinor, de Me Foussard, avocat des époux X..., Y..., B..., de M. C... et M. A... ès qualités, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 1er décembre 1989) que la société Construction immobilière du Valde-Loire (CIVAL) a fait édifier des
pavillons individuels qui ont été vendus en l'état futur d'achèvement, en 1984, respectivement aux époux X..., aux époux Y..., aux époux B... et à M. C..., la société Gefinor
se portant caution en faveur de chacun des acquéreurs, de l'achèvement des travaux au sens de l'article 1er du décret du 22 décembre 1967, devenu l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'après réception des ouvrages et paiement du prix, les acquéreurs, alléguant que les travaux des voies et réseaux divers (VRD) n'avaient pas été réalisés, et que la société CIVAL, qui avait promis d'y procéder, avait été déclarée en liquidation des biens avec M. A... comme syndic, ont assigné la société Gefinor en paiement des sommes nécessaires à l'achèvement des ouvrages en demandant que la décision soit déclarée commune à M. A..., ès qualités ; Attendu que la société Gefinor fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, à l'exclusion de celle de M. C..., alors, selon le moyen, "1°) que faute par l'arrêt de préciser en quoi les VRD étaient insuffisants et par la cour d'appel d'avoir recherché quels éléments ou ouvrages de ce lot VRD étaient défaillants, les juges d'appel, qui ont statué par voie d'affirmation générale, ont privé leur décision de base légale au regard des articles R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation et 1601-3 du Code civil ; 2°) que la caution ne saurait être tenue au-delà de son engagement, que les stipulations précisant les modalités de constatation contradictoire des travaux lui sont étrangères, la seule condition prévue par l'acte de cautionnement étant relative à la
réalisation effective de l'achèvement, au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction, de sorte que la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1134, 1165 et 2015 du Code civil ; 3°) qu'en obligeant Gefinor à démontrer le respect d'obligations qui ne la concernent pas et à produire des documents détenus par des tiers, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1315 du Code civil ; 4°) qu'en ne répondant pas au moyen tiré par Gefinor de ce
que le paiement du solde du prix par les acquéreurs constituait la phase finale de la constatation de l'achèvement, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que, sans ajouter aux obligations de la caution, ni inverser la charge de la preuve, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur le défaut de production par la société Gefinor d'un constat d'achèvement des travaux, a répondu aux conclusions et légalement justifié sa décision en retenant que les VRD, qui comprenaient les accès, voies de circulation, réseau et branchement d'électricité, d'eau et de gaz, c'est-à-dire des éléments d'équipement indispensables à l'utilisation des immeubles conformément à leur destination, n'avaient pas été entièrement réalisés et que la réception des pavillons avec paiement intégral du prix ne constituait pas une renonciation, non équivoque, des acquéreurs à l'achèvement des travaux, seul M. C... ayant déchargé la société Gefinor de sa garantie ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;