Owner Seeks Indemnity After Rent Reduction Due to Humidity; Supreme Court Remands on Indemnity Claims

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Marcelle Z..., veuve de M. Nathan Y..., demeurant ... à Saint-Maurice (Val-de-Marne),

en cassation d'un arrêt rendu le 23 janvier 1990 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section A), au profit :

1°/ de la société Galerie internationale d'art contemporain (GIAC), dite Galerie Lavrov, société à responsabilité limitée dont le siège social est sis à Paris (3e), ...,

2°/ de M. Georges A..., demeurant à Paris (4e), ...,

3°/ de M. Maxime X..., demeurant à Paris (17e), ...,

4°/ de la société Copare, dont le siège social est ... (Hauts-de-Seine), prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ... (19e), ci-devant et actuellement ... (Hauts-de-Seine),

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 avril 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, Mlle Fossereau, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Peyre, Beauvois, Darbon, Chemin, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mlle le conseiller Fossereau, les observations de Me Choucroy, avocat de Mme Y..., de Me Barbey, avocat de la société GIAC dite Galerie Lavrov, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 janvier 1990), qu'à la suite de l'incendie d'un immeuble lui appartenant, Mme Y..., ayant fait procéder, par la société Copare, entrepreneur, et sous la maîtrise d'oeuvre de M. A..., architecte, à des réfections et à une reconstruction partielle, a donné à bail, avant la fin des travaux, par l'intermédiaire de son mandataire, M. X..., des locaux dans la partie reconstruite à la société Galerie internationale d'art contemporain (GIAC) ; qu'invoquant des désordres d'humidité, la société GIAC a cessé de régler les loyers et a demandé leur réduction, ainsi que diverses indemnités ; que Mme Y... a appelé en garantie M. A..., la société Copare et M. X... ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de réduire le montant du loyer de la société GIAC jusqu'à la remise en état des lieux, alors, selon le moyen, que si les dispositions des articles 1719 et suivants du Code civil font obligation au bailleur de délivrer la chose louée en bon état au preneur et de le garantir des vices pouvant l'affecter, il peut toutefois y être dérogé dans la convention des parties, ces prescriptions n'étant pas d'ordre public ; qu'en l'espèce, la clause insérée au bail stipulant que le

preneur renonçait à tout recours en responsabilité contre la bailleresse en cas de dégâts causés aux lieux loués par suite de fuites, d'infiltrations ou d'humidité, la cour d'appel ne pouvait donc, sans en

dénaturer les termes clairs et précis, juger que la bailleresse était tenue de faire effectuer les travaux nécessaires pour supprimer l'humidité dans le sous-sol, et réduire le montant du loyer jusqu'à exécution de ces travaux à titre d'indemnité ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a constaté que le sous-sol loué était totalement inutilisable, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation des termes ambigus du bail, que la clause par laquelle la locataire renonçait à tout recours en responsabilité contre la bailleresse "en cas de dégâts causés aux lieux loués et objets ou marchandises s'y trouvant, par suite de fuites, d'infiltrations et d'humidité", n'affranchissait pas Mme Y... de son obligation de délivrance de locaux propres à leur usage ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour mettre hors de cause M. A... et la société Copare, l'arrêt retient que ces locateurs d'ouvrage n'ont pas commis de faute et ont exécuté leur mission dans les conditions fixées par la propriétaire, compte tenu de l'ancienneté de l'immeuble et de l'importance du sinistre ayant affecté celui-ci ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme Y... faisant valoir que l'architecte et l'entrepreneur avaient installé une ventilation défectueuse et avaient manqué à leur obligation de conseil en n'émettant aucune réserve sur les risques particuliers afférents à l'humidité, compte-tenu de la destination des lieux, loués à usage de galerie d'art, qu'ils connaissaient, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour mettre hors de cause M. X..., gérant de l'immeuble et mandataire de Mme Y..., l'arrêt énonce qu'il ne peut se voir imputer aucune responsabilité ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme Y... faisant valoir que M. X... avait rédigé le contrat de bail et que si les réserves portées à cet acte n'étaient pas suffisantes pour dégager la responsabilité de la bailleresse en totalité, ce mandataire avait engagé sa responsabilité professionnelle, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a mis hors de cause M. X..., M. A... et la société Copare, l'arrêt rendu le 23 janvier 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne, ensemble, MM. A... et X... et la société Copare

aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;