Commercial Lease Termination for Partial Non-Payment Involving Security Deposit Readjustment

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Pierre X..., demeurant à Gradignan (Gironde), 72, cours du Général de Gaulle,

en cassation d'un arrêt rendu le 14 novembre 1990 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre), au profit de la société anonyme Bourse de l'immobilier, dont le siège social est à Bordeaux (Gironde), ..., représentée par son président-directeur général en exercice, domicilié audit siège,

défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 8 juillet 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Valdès, Peyre, Darbon, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de Me Garaud, avocat de M. X..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 14 novembre 1990), statuant en référé, que M. X... est propriétaire d'un immeuble à usage commercial donné en location à la société Bourse de l'immobilier en vertu d'un bail en date du 22 décembre 1978 ; qu'à la suite d'un congé avec offre de renouvellement en date du 24 juin 1987, le loyer a été fixé à la somme de 9 642 francs par trimestre ; que le 4 mai 1988, M. X... a fait délivrer à la société locataire un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à régler la somme de 2 830 francs représentant l'actualisation des loyers pour les deux premiers trimestres de l'année 1988, la somme de 4 642 francs représentant le réajustement du dépôt de garantie et la somme de 600,76 francs représentant le coût du commandement et du droit proportionnel ; que la société Bourse de l'immobilier n'ayant réglé que la somme due au titre des loyers, M. X... l'a assignée aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de cette demande au titre du défaut de réajustement du dépôt de garantie après augmentation du loyer, alors, selon le moyen, 1°/ qu'en statuant ainsi, par interprétation des clauses d'une convention, la cour d'appel, qui a tranché une contestation sérieuse se rapportant à l'obligation invoquée, a violé l'article 848 du nouveau Code de procédure civile ; 2°/ qu'en décidant que l'actualisation du dépôt de garantie n'était pas prévue expressément aux termes du bail, cependant qu'une clause claire et précise de ce bail fixait le dépôt de garantie à un "montant égal à un trimestre de loyer", la cour d'appel a dénaturé les termes du bail et violé l'article 1134 du Code civil ; 3°/ que la renonciation à l'exercice d'un droit ne se présumant pas, et ne pouvant résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, la cour d'appel a violé les dispositions combinées des articles 1315 et 2221 du Code

civil, en retenant que l'actualisation du dépôt de garantie n'avait pas été appliquée lors des renouvellements triennaux ;

Mais attendu que la clause résolutoire ne pouvant être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, la cour d'appel,

qui, après avoir relevé qu'aux termes du bail en date du 22 décembre 1978, le preneur s'obligeait à verser au bailleur à titre de dépôt de garantie la somme de 5 000 francs, montant égal à un trimestre de loyer et que le congé du 24 juin 1987 ne visait que l'augmentation du loyer, toutes autres clauses demeurant inchangées, n'a ni tranché une contestation sérieuse, ni dénaturé la clause litigieuse en retenant que l'actualisation du dépôt de garantie n'étant pas expressément prévue par le bail, elle ne pouvait constater l'acquisition de la clause résolutoire, a, par ces seul motifs, légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les sommes réclamées au titre du droit proportionnel et du coût du commandement lui-même, ne correspondaient pas aux sommes réellement dues et qu'il appartenait au bailleur de les chiffrer, la cour d'appel a pu décider que la clause résolutoire n'était pas acquise ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X..., envers la société Bourse de l'immobilier, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatorze octobre mil neuf cent quatre vingt douze.