Co-Owners' Prior Work Included in Collective Renovation Loan Upheld

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) M. Claude X..., demeurant à Saint-Alban Leysse, ...,

2°) M. Gérard X..., demeurant à Saint-Alban Leysse, ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 31 août 1989 par la cour d'appel de Chambéry , au profit de :

1°) M. Z... Graillat, ès qualités de syndic de copropriété de l'immeuble les Hameaux de la Neige, demeurant à Chambéry (Savoie), ...,

2°) le Comptoir des entrepreneurs, dont le siège est à Paris (2ème), ..., pris en la personne de M. le directeur du Crédit foncier de France, dont le siège est à Chambéry (Savoie), 11, place de l'hôtel de ville,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 25 février 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chevreau, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, M. Boscheron, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, M. Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Hubert Le Griel, avocat des consorts X..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Y..., syndic, de la SCP Célice et Blancpain, avocat du Comptoir des entrepreneurs, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

sur les deux moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry 31 août 1989), que l'immeuble en copropriété dénommé "les hameaux de la neige", dont M. Y... était le syndic, ayant subi des désordres de construction, une assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 1985 a décidé d'exécuter des travaux de toiture et d'isolation thermique, partiellement financés par un prêt collectif du Comptoir des entrepreneurs, pour ceux des copropriétaires qui le demanderaient ; que MM. Claude et Gérard X..., copropriétaires, ayant réalisé, par anticipation, l'isolation de leur appartement, et les travaux concernant celui-ci ayant cependant été inclus dans le devis soumis à l'approbation de l'assemblée générale et compris dans le montant du prêt, sans que la ventilation du coût global soit modifiée, ils ont assigné, d'une part, le syndic en remboursement du montant de leur quotepart dans la dépense et la part du prêt leur incombant, d'autre part, le comptoir des entrepreneurs qui avait refusé d'annuler l'emprunt ;

Attendu que MM. Claude et Gérard X... font grief à l'arrêt de décider que M. Y... n'a pas commis de faute en incluant dans le devis les travaux déjà réalisés par eux et en comprenant ces travaux dans le prêt collectif contracté auprès du comptoir des entrepreneurs, alors, selon le moyen 1°) que la cour d'appel devait

examiner si, comme le soutenaient MM. X..., d'une part, M. Y... n'avait pas induit en

erreur l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 1985 en soumettant à l'approbation de celle-ci un devis comprenant, à tort, les travaux qu'il savait être déjà réalisés par MM. X... et en ne portant pas à la connaissance de cette assemblée le détail de ce devis et le fait qu'en ce qui concernait la répartition des frais entre les copropriétaires, il convenait de créditer MM. X... du montant des travaux déjà exécutés à leurs frais, si, d'autre part, M. Y... n'avait fait aucune diligence en vue de réparer cette erreur grossière, dont il était à l'origine, en faisant prendre, aussitôt que possible, une nouvelle délibération afin qu'il soit tenu compte, dans la répartition du financement, des frais déjà exposés par MM.

X... dans l'intérêt de la copropriété et si, enfin, M. Y... n'avait fait non plus aucune diligence en vue de créditer MM. X... du montant de leurs travaux et de régler définitivement le compte d'ensemble qu'ils avaient avec la copropriété, en exécution de la résolution de l'assemblée générale du 28 février 1987 les rétablissant enfin dans leurs droits et qu'en s'abstenant de rechercher si de tels comportements, de la part de M. Y..., n'étaient pas constitutifs de fautes graves de nature à engager sa responsabilité professionnelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) qu'il résulte des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967 que le copropriétaire ayant émis un vote favorable, lors de l'adoption d'une résolution, est irrecevable à en demander ultérieurement l'annulation, et que, par conséquent, en reprochant à MM.

X... de ne pas avoir frappé de recours la résolution de l'assemblée générale du 30 juillet 1985, après avoir constaté que ceuxci avaient donné leur accord à cette résolution, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 3°) qu'en ajoutant à la proposition n°1 du "coupon réponse" : " je désire que ma quotepart soit comprise dans le prêt comptoir des entrepreneurs" la mention manuscrite : "si l'intérêt du prêt est confirmé par un conseil syndical ainsi que son montant", MM. X... ont assorti leur accord d'une condition suspensive et que cette condition n'ayant pas été réalisée, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du couponréponse en considérant que MM.

X... avaient accepté de s'associer au prêt collectif ; 4°) que la participation de MM. X... à l'emprunt collectif était sans objet puisque ces derniers avaient déjà fait exécuter les travaux d'isolation dans leur appartement, pour un montant supérieur à celui de leur quotepart ; que M. Y...

a donc commis une faute grave en associant MM. X... à cet emprunt, d'ailleurs contracté par M. Y... sur la base du devis faux du 8 juillet 1985, malgré la réserve mentionnée à la main sur le couponréponse dès la mise en place du financement par le syndic et les protestations formulées après l'assemblée générale du 30 juillet 1985 et que la cour d'appel a donc violé l'article 1382 du Code civil" ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées quant à l'information préalable des copropriétaires lors de l'assemblée générale du 30 juillet 1985, la nécessité de convoquer, aussitôt que

possible, une nouvelle assemblée générale et la carence du syndic pour régler définitivement le compte de MM. X... avec la copropriété, a légalement justifié sa décision, en retenant, d'une part, que MM. X... avaient voté la résolution relative à l'engagement des travaux et, d'autre part, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des termes ambigus du "couponréponse", que la réserve, faite sur celuici par MM. X..., ne pouvait être interprétée comme un refus de s'associer à un prêt dont le principe et le montant maximum avaient été arrêtés par l'assemblée générale, qui l'avait autorisé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X..., envers M. Y..., ès qualités, et le Comptoir des entrepreneurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt cinq mars mil neuf cent quatre vingt douze.