Land Sale Priority Dispute and Good Faith Purchaser Doctrine

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Inimex, société de droit du liechtenstein, dont le siège est Hauptstrasse,, 269490 Vaduz (Liechtenstein), représentée par son représentant légal M. Armand de X...,

en cassation d'un arrêt rendu le 27 février 1989 par la cour d'appel de Basse-Terre, au profit :

1°/ de la société Agence guadeloupéenne du territoire (AGAT), venant aux droits de la société d'équipement de la Guadeloupe, Palais du conseil général à Basse Terre (Guadeloupe),

2°/ de la société La Galiote-Port La Royale, Marigot, Ile de Saint-Martin (Guadeloupe),

défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 4 février 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Douvreleur, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Chevreau, Cathala, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, M. Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Douvreleur, les observations de Me Capron, avocat de la société Inimex, de Me Foussard, avocat de la société Agence guadeloupéenne du territoire, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense :

Attendu que si le pourvoi a été formé par la société Inimex le 13 décembre 1989, alors que la signification de l'arrêt attaqué, au Parquet, à la requête de la société AGAT, est du 22 juin 1989, il ne résulte pas de l'acte produit que cette signification soit valable, à défaut de mention de la notification préalable aux représentants des parties ;

D'où il suit que le pourvoi est recevable ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse Terre, 27 février 1989), que la Société d'équipement de la Guadeloupe (SODEG), devenue la société Agence guadeloupéenne du territoire (AGAT), qui, le 29 juillet 1970, avait promis de vendre à la société Inimex plusieurs lots de terrain, a vendu ses mêmes biens à la société civile la Galiote-Port la Royale (société la Galiote) par un acte du 10 octobre 1977, qui a été publié le 5 novembre 1978 ; qu'un arrêt du 23 mars 1981 a ordonné que soit dressé l'acte de vente faisant suite à la promesse dont bénéficiait la société Inimex et décidé qu'à défaut, l'arrêt en tiendrait lieu ;

Attendu que la société Inimex fait grief à l'arrêt du 27 février 1989 de décider que l'acte de vente à la société la Galiote, qui a été publié, prévaut sur l'arrêt de la cour d'appel du 23 mars 1981, qui ne l'a pas été, et de la débouter de son action en revendication contre le second acquéreur, alors, selon le moyen, "1) que l'acquisition d'un immeuble en

connaissance de sa précédente cession à un tiers est constitutive

d'une faute, qui ne permet pas au second acquéreur d'invoquer à son profit les règles de la publicité foncière ; qu'en exigeant de la société Inimex, non pas seulement la preuve que la société la Galiote-Port la Royale connaissait l'existence de son titre avant d'acquérir, mais la preuve d'un concert frauduleux entre cette même société

et leur auteur commun, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 2) qu'en faisant prévaloir la transcription de l'acte de la société la Galiote-Port la Royale sur celle de l'acte de la société Inimex, quand il résulte de ses constatations que la société la Galiote-Port la Royale, qui a traité le 10 octobre 1978, connaissait depuis le mois de novembre 1977 l'existence du titre de la société Inimex, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 3) que le juge, qui relève d'office un moyen de pur droit, doit, en rouvrant les débats, mettre les parties à même de s'expliquer ; que la cour d'appel relève d'office le moyen tiré des dispositions du Code de l'urbanisme ; qu'elle n'ordonne pas la réouverture des débats ; qu'elle a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 4) que la cour d'appel, qui constate que la société Inimex a acquis ses droits après que l'autorisation de lotissement fut devenue caduque, et qui énonce que la société la Galiote-Port la Royale a pu déduire, de cette caducité, la caducité des droits de la société Inimex, s'est contredite dans ses motifs ; qu'elle en a privé sa décision ; 5) que la cour d'appel, qui énonce que la société la Galiote-Port la Royale a pu déduire de la caducité de l'autorisation de lotissement la caducité des droits de la société Inimex, et qui constate que le titre de la société la Galiote-Port la Royale trouve lui-même son fondement dans l'autorisation de lotissement qui aurait été frappée de caducité, s'est contredite dans ses motifs ; qu'elle en a privé sa décision" ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui, sans se contredire, a écarté toute faute de la société la Galiote en retenant souverainement, par motifs adoptés, que cette société, qui pouvait croire que la promesse de vente au profit de la société Inimex était devenue caduque, était de bonne foi, a, abstraction faite d'une référence surabondante au Code de l'urbanisme, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la société Inimex fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une indemnité de 100 000 francs à la société la Galiote, alors, selon le moyen, "que l'exercice du droit d'agir en justice ne dégénère en abus que si son auteur commet une faute dans l'exercice qu'il en fait ; que, par ailleurs, l'acquisition d'un immeuble en connaissance de sa précédente cession à un tiers est constitutive d'une faute qui ne permet pas au second acquéreur d'invoquer à son profit les règles de la publicité foncière ; qu'enfin, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la société la Galiote-Port la Royale, qui a traité le 10 octobre 1978, connaissait depuis le mois de novembre 1977 l'existence du titre de la société Inimex ; qu'en décidant, dans de telles conditions, que la société Inimex a commis une faute pour avoir soutenu que la société la Galiote-Port la Royale ne pouvait pas opposer sa transcription à la revendication qu'elle formait contre elle, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil" ;

Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, par motifs propres et adoptés, que la société Inimex savait pertinemment que la société la Galiote était de bonne foi dans son acquisition du 10 décembre 1977 et que la société Inimex avait volontairement fractionné le litige pour ne donner aux juges, dans un premier temps, qu'une vue partielle des faits ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la société Inimex fait grief à l'arrêt de limiter à 259 744 francs la réparation de son préjudice à la charge de la société Agat, alors, selon le moyen, "1) que manque à son obligation de garantie, envers le premier acquéreur, le vendeur qui vend une seconde fois un immeuble dont la première vente n'avait pas été publiée ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que, si la société Inimex n'a pas pu entrer en possession de l'immeuble que lui a vendu la société Agat, c'est parce que celle-ci a revendu cet immeuble à un tiers et que ce tiers a transcrit avant la société Inimex ; qu'en énonçant que l'action de la société Inimex contre la société Agat ressortit à l'article 1147 du Code civil, la cour d'appel a violé l'article 1630 du même code, par refus d'application ; 2) que l'acquéreur évincé a droit à la réparation de son entier préjudice, sauf s'il est de mauvaise foi,

c'est-à-dire sauf si, au moment de la vente, il savait qu'il s'exposait à un risque d'éviction ; qu'en refusant à la société Inimex la réparation totale du préjudice qu'elle a subi du fait de l'éviction, sans justifier que cette société est un acquéreur de mauvaise foi, la cour d'appel a violé l'article 1630 du Code civil ; 3) qu'à supposer que le vendeur puisse s'exonérer pour partie de ses obligations envers l'acquéreur évincé, ce serait à la condition de

justifier que la cause de l'éviction est en partie imputable à ce dernier ; qu'en relevant, pour justifier le partage de responsabilité à laquelle elle a procédé, des circonstances qui sont étrangères à la cause de l'éviction dont la société Inimex a été victime (la revente de l'immeuble par la société Agat à un tiers), la cour d'appel a violé l'article 1630 du Code civil ; 4) que le juge, qui relève d'office un moyen de pur droit, doit, en rouvrant les débats, mettre les parties à même de s'expliquer ; que la cour d'appel relève d'office le moyen tiré des dispositions du Code de l'urbanisme ; qu'elle n'ordonne pas la réouverture des débats ; qu'elle a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 5) que la cour d'appel, qui reproche à la société Inimex d'avoir acheté un immeuble assujetti à un arrêté de lotissement, et qui constate que cet arrêté était caduc au jour où la société Inimex a traité, s'est contredite dans ses motifs ; qu'elle en a privé sa décision" ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui, abstraction faite du motif surabondant tiré des dispositions du Code de l'urbanisme, a, par motifs propres et adoptés, sans procéder à un partage de responsabilité, souverainement fixé le montant de la réparation du préjudice subi par la société Inimex du fait de son éviction, compte tenu des éléments de preuve produits, a, sans contradiction, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le quatrième moyen ;

Attendu que la société Inimex reproche à l'arrêt de mettre à sa charge le tiers des dépens, alors, selon le moyen, "que les frais faits sur la demande en garantie contre l'éviction, et ceux faits sur l'action dont résulte l'éviction, sont à la charge du vendeur ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la société Inimex, évincée par la société la Galiote-Port la Royale, a agi en garantie contre la société Agat ; qu'en condamnant la société Inimex au tiers des dépens de l'instance l'opposant aux sociétés la Galiote-Port la Royale et Agat, la cour d'appel a violé l'article 1630 du Code civil" ;

Mais attendu que la société Inimex ayant succombé partiellement dans ses diverses prétentions, la cour d'appel a pu mettre à sa charge une partie des dépens, qu'elle a discrétionnairement appréciée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Inimex, envers les sociétés la Galiote-Port la Royale et Agat, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre mars mil neuf cent quatre vingt douze.