Co-owner Dispute Over Shared Charges and Utility Installations

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme H..., née Myriam A..., demeurant ... à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines),

en cassation d'un arrêt rendu le 30 avril 1990 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), au profit :

1°/ du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... à Saint-Germain-en-Laye, pris en la personne de son syndic, M. Raymond X..., administrateur provisoire, demeurant ... (Hauts-de-Seine),

2°/ de Mme E..., demeurant ... à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), prise en son nom personnel,

3°/ de Mme la marquise d'Assier de Boisredon, demeurant ... à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines),

4°/ de M. Yves de J..., demeurant ... (15e),

5°/ de Mme Christophe Y... du Bos, demeurant La Gromillais à Pleslil-Trigavou (Côtes-d'Armor),

6°/ de Mme François-Xavier C..., demeurant ... (Maine-et-Loire),

7°/ de Mme Marie-Bertille de J..., épouse Arnaud G..., demeurant ... (Maine-et-Loire),

8°/ de Mme Robert B... de La Fontaine, demeurant ... (7e),

9°/ de M. Charles D..., demeurant ... à 1223 Cologny (Suisse),

10°/ de M. Alban D..., demeurant ... à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines),

11°/ de M. Bruno D..., demeurant ... à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines),

12°/ de M. Philippe D..., demeurant à Chenereilles, Saint-Jean-Soleymieux (Loire),

13°/ de Mlle F... d'Assier de Boisredon, demeurant ... de Nazareth à Paris (3e),

14°/ de M. Steven I..., demeurant Far Hills à New Jersey (USA),

tous pris en leur qualité de cohéritiers de M. le marquis d'Assier de Boisredon, décédé en cours d'instance,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 15 avril 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Chevreau, Cathala, Valdès, Douvreleur, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Desaché et Gatineau, avocat de Mme H..., de Me Ricard, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... à Saint-Germain-en-Laye et des héritiers de M. le marquis d'Assier de Boisredon, de Me Blanc, avocat de Mme E..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir

délibéré conformément à la loi ;

! Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 avril 1990), que les époux Z..., propriétaires d'un groupe de trois bâtiments, ont, le 15 novembre 1974, établi un état de division et un règlement de copropriété prévoyant une installation collective de chauffage desservant les parties communes, ainsi que les parties privatives du rez-de-chaussée et du premier étage du bâtiment A, à l'exclusion des autres locaux de ce bâtiment ; qu'ils ont successivement vendu les lots, le 15 novembre 1974 à la société civile professionnelle K..., le 25 mars 1983 à Mme H... et le 31 mars 1983 aux époux D..., aux droits desquels viennent les consorts D..., ces deux derniers actes authentiques ne mentionnant aucune modification du règlement de copropriété et ne reprenant pas les clauses particulières des promesses unilatérales de vente consenties le 10 décembre 1982, et rédigées par Mme E... ; que Mme H..., qui avait installé un chauffage individuel conformément à la promesse, a fait assigner le syndicat des copropriétaires, les consorts D... et Mme E..., tant en qualité de rédactrice d'acte que de syndic de copropriété, en révision de la répartition des charges et en séparation des installations communes de celles qui sont propres aux consorts D... ;

Attendu que Mme H... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en condamnation des consorts D... à faire installer, à leurs frais, un compteur électrique affecté aux parties privatives des lots dont ils sont propriétaires, alors, selon le moyen, "1°) que les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires et aucun d'eux n'a le pouvoir de les modifier par des conventions particulières ; que le fait que les époux Z... s'étaient entendus avec M. K... pour une répartition de certains frais communs sur des bases autres que celles mentionnées dans le règlement de copropriété ne pouvait donc justifier la mise au nom des époux D... du compteur électrique réputé commun par le règlement de copropriété ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 4, 5, 14 et 17 du règlement de copropriété, ainsi que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) qu'en tout état de cause, la cour d'appel a constaté que le compteur électrique n'était pas affecté à l'usage exclusif des époux D... ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué qu'il enregistrait, à la fois, les consommations afférentes aux parties privatives de leurs lots et aux parties communes ; qu'il s'agissait donc d'un élément d'équipement commun, qui ne pouvait être mis au nom des époux D... sans l'accord unanime des copropriétaires ; qu'ainsi, en estimant qu'aucun reproche ne pouvait être adressé aux époux D... pour avoir fait mettre à leur nom le compteur électrique, alors que celui-ci constituait un élément d'équipement commun et que l'autorisation des autres copropriétaires n'avait pas été recueillie, la cour d'appel a violé une nouvelle fois les articles 4, 5, 14 et 17 du règlement de copropriété, ainsi que les articles 2, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'il n'avait jamais existé de compteur électrique pour la seule desserte des parties communes et

relevé que, selon le règlement de copropriété, il appartenait au syndicat de faire procéder, à ses frais, à la pose d'un tel compteur, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement jusitifé sa décision de ce chef ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que Mme H... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande tendant à voir interdire aux consorts D... le droit d'utiliser, pour le chauffage des parties privatives de leurs lots, l'installation de chauffage collectif et la chaudière commune, alors, selon le moyen, "1°) qu'un copropriétaire ne peut utiliser un élément d'équipement commun à son profit exclusif et ne saurait avoir plus de droit que les autres ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que les consorts D... bénéficient, à leur profit exclusif, de l'installation de chauffage collectif et de la chaudière située dans une cave relevant des parties communes du bâtiment A ; que, dès lors, en refusant d'interdire aux consorts D... le droit d'utiliser, pour le chauffage des parties privatives de leurs lots, l'installation de chauffage collectif, ainsi que la chaudière qui satisfait également leurs besoins en eau chaude et pour la cuisine, la cour d'appel a violé les articles 3 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les articles 132-1 et 225-2 du règlement de copropriété ; 2°) qu'un compteur chargé d'enregistrer les consommations de gaz du chauffage collectif d'un immeuble en copropriété, et qui constitue un élément d'équipement commun, ne peut servir à enregistrer les consommations personnelles d'un copropriétaire pour les besoins en gaz de sa cuisine et de son eau chaude, en sus de son chauffage ; qu'en l'espèce, il est constant que les consorts D... n'ont aucun compteur à gaz propre, mais utilisent le compteur à gaz de la copropriété pour tous leurs besoins personnels en gaz pour leur cuisine et leur eau chaude ; qu'ils ont mis ce compteur à gaz à leur nom et se le sont approprié, sans avoir obtenu, ni même sollicité, aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'ils ne règlent pas la consommation totale enregistrée par ledit compteur, mais procèdent à une ventilation arbitraire des consommations relatives au chauffage, sans tenir compte, dans cette ventilation, de leurs consommations en eau chaude et en gaz pour la cuisine ; que cette situation, qui profite aux seuls consorts D..., conduit à un enrichissement sans cause au détriment de la copropriété et aboutit à une dépossession d'un élément d'équipement commun ; qu'en conséquence, en refusant d'interdire aux consorts D...

d'utiliser le compteur collectif pour enregistrer leurs consommations personnelles en gaz pour leur cuisine et leur eau chaude, la cour d'appel a violé les articles 132-1 et 225-2 du règlement de copropriété ainsi que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu, d'une part, que Mme H... n'ayant pas soutenu, devant la cour d'appel, que les consorts D... n'étaient pas en droit d'utiliser le compteur à gaz équipant un chauffage commun pour leurs besoins personnels, ce grief, mélangé de fait et de droit, est nouveau ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a pu décider que le

règlement de copropriété, non modifié, conférait aux consorts D... le droit d'utiliser, pour le chauffage des parties privatives de leurs lots, l'installation de chauffage, stipulée commune par ce règlement ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, d'une part, relevé que Mme E... n'était pas intervenue pour l'établissement des actes notariés opérant transfert de propriété, qui ne reprenaient pas les clauses particulières des promesses unilatérales rédigées par Mme E... et qui ne mettaient pas à la charge de Mme H... l'installation d'un chauffage individuel, et, d'autre part, constaté, par motifs adoptés, que le préjudice de Mme H... était inexistant, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le quatrième moyen :

Attendu que Mme H... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en dommages-intérêts dirigée contre les consorts D..., alors, selon le moyen, "que bien que Mme H... ait pu être déboutée de ses demandes à l'encontre des consorts D... concernant le compteur électrique et l'installation de chauffage central, la cour d'appel

devait nécessairement rechercher si, comme Mme H... le soutenait, elle n'avait pas subi un préjudice du fait de sa participation indue à la consommation privative des consorts D..., tant pour leur chauffage que pour leur eau chaude et les besoins de leur cuisine ; qu'en refusant de procéder à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil" ;

Mais attendu que la cour d'appel ayant justement retenu que, déboutée des chefs de sa demande contre les consorts D... concernant l'installation de chauffage central, Mme H... n'était pas fondée à leur réclamer des dommages-intérêts, le moyen ne peut qu'être écarté ;

Et attendu qu'il est équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et des consorts D... les sommes non comprises dans les dépens qu'ils ont exposées ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne Mme H..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-six mai mil neuf cent quatre vingt douze.