Commercial Lease Roof Restoration Liability

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Ateliers Cormens, société à responsabilité limitée ayant son siège social à Paris (11ème), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 3 avril 1990 par la cour d'appel de Paris (1ère chambre D), au profit de la société Crausaz-Modelin, société anonyme dont le siège social est à Paris (8ème), ...,

défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 29 janvier 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. B..., D..., E..., C..., X..., Y..., A... Z..., M. Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Angé, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Desaché et Gatineau, avocat de la société Ateliers Cormens, de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la société Crausaz-Modelin, les conclusions de M. Angé, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le second moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 avril 1990), que, suivant bail, renouvelé le 24 juillet 1964, consenti par la société Crausaz-Modelin, propriétaire, à la société Ateliers Cormens sur des locaux à usage commercial, l'entretien de la verrière du grand local et les frais de réparation éventuelle de celle-ci étaient à la charge du preneur ; que la verrière s'étant effondrée, le bailleur a sollicité la condamnation de la société Ateliers Cormens à la refaire ; que de son côté, la société locataire a demandé la reconstitution par la société Crausaz-Modelin du grillage de protection de cette verrière ; Attendu que la société Ateliers Cormens fait grief à l'arrêt de la débouter de cette dernière demande, alors, selon le moyen, "que la cour d'appel a expressément constaté que la protection de la verrière entrait dans la catégorie des grosses réparations, incombant au bailleur, et que cette protection ou la simple préservation de la verrière ne relevait pas de l'obligation d'entretien, mise à la charge du preneur ; que la société Crausaz-Modelin devait donc être nécessairement condamnée à supporter la charge des travaux de protection ou de simple préservation de la verrière, qui répondaient à une élémentaire

exigence de sécurité des biens et des personnes travaillant pour le compte de la société locataire, et cela quels que soient les moyens à mettre en oeuvre ; qu'il importait peu que cette protection n'ait pas existé au moment de la conclusion du bail et que la préservation de cette verrière n'impose pas de manière obligatoire une telle protection ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 606, 1134 et 1720 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté la disparition, au moment de la conclusion du bail initial et en tout cas depuis plus de trente cinq ans, de la protection grillagée subsistant seulement sous forme de fragments d'ossature métallique ayant jadis supporté ce grillage, et retenu que la préservation de la verrière n'imposait pas une telle protection que l'utilisation de matériaux modernes de couverture pouvait rendre obsolète, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour faire supporter par la société Ateliers Cormens le coût de restauration de la verrière, l'arrêt retient que de tels travaux font partie des réparations dont la charge incombe, selon le bail, au preneur ; Qu'en statuant ainsi, alors que la clause mettant à la charge du preneur l'entretien et toutes les réparations de la verrière n'exonérait pas le bailleur de la réfection de cette dernière, constituant la couverture des locaux loués, dès lors que cette restauration était totale et imposée par la vétusté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Ateliers Cormens à procéder aux travaux de remise en état de la verriére, l'arrêt rendu le 3 avril 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ; Condamne la société Crausaz-Modelin, envers la société Ateliers Cormens, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt six février mil neuf cent quatre vingt douze.