Landlord Liability for Tenant's Loss of Enjoyment Due to Utility Shutoff

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Marcelle X..., née A..., demeurant à Paris (17e), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 3 mai 1990 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), au profit :

1°/ de Mme Juliette Z..., demeurant à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), ...,

2°/ du syndicat des copropriétaires du ..., raprésenté par son syndic M. André Y..., domicilié à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), ...,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 3 mars 1992, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chevreau, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Cathala, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Angé, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Capron, avocat de Mme X..., de Me Choucroy, avocat de Mme Z..., de Me Parmentier, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., les conclusions de M. Angé, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu que Mme X..., propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, donné à bail à Mme Z... avec un droit d'usage sur les WC communs dans la cour de l'immeuble, fait grief à l'arrêt attaqué (Versailles, 3 mai 1990) de la condamner à payer des dommagesintérêts à Mme Z... en réparation des troubles de jouissance résultant de la suppression du service d'eau dans les WC et de la débouter de son recours en garantie dirigé contre le syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen, 1°/ que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs à aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ; qu'en relevant que Mme Juliette Z... a cessé de pouvoir se servir des toilettes visées dans son bail à la suite d'une coupure d'eau, sans s'expliquer sur l'identité de l'auteur, ainsi que sur les causes de cette coupure, et sans justifier que c'est Mme Marcelle X... qui en est responsable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale sous le rapport de l'article 1725 du Code civil ; 2°/ que dans ses conclusions d'appel, Mme Marcelle X... faisait valoir qu'elle était totalement étrangère aux circonstances qui ont empêché Mme Juliette Z... de se servir des toilettes que vise son bail ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de motifs ; 3°/ que, si l'assemblée des copropriétaires a le pouvoir de modifier le règlement de copropriété pour conférer à un copropriétaire un droit d'usage exclusif sur une

partie commune, elle ne peut, à quelque majorité que ce soit,

modifier la destination d'une partie privative ; qu'en énonçant que la résolution n° 10, prise le 29 mars 1978 par l'assemblée des copropriétaires du ..., était valable sans autre formalité, sans s'assurer, par l'examen du règlement de copropriété, que le lot en cause représente, en dépit de son nom, une partie commune, la cour d'appel a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu, d'une part, que Mme X... ayant soutenu, devant les juges du fond, que le local des WC dans la cour dépendait des parties communes de l'immeuble, n'est pas recevable à présenter une thèse contraire devant la Cour de Cassation ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que Mme Z... était fondée à exiger de Mme X... la délivrance de la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle était destinée, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, répondu aux conclusions et légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X..., envers Mme Z... et le syndicat des copropriétaires du ..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du premier avril mil neuf cent quatre vingt douze.