Lessor v. Liquidated Sub-lessee and Parent Company Regarding Restoration of Leased Land

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Alain K..., agissant en sa qualité d'ancien administrateur de la société Sagradour, cadre administratif chez Castel et Fromaget, domicilié en cette qualité au siège de ladite société à Fleurance (Gers),

2°/ la société anonyme Fayat, dont le siège social est sis à Libourne (Gironde), avenue du Général de Gaulle, représentée par ses président-directeur général, administrateurs et représentants légaux, en exercice domiciliés audit siège,

en cassation d'un arrêt rendu le 12 février 1990 par la cour d'appel d'Agen (1ère chambre), au profit :

1°/ de M. Claude G..., demeurant à Tieste Uragnoux (Gers),

2°/ de la société anonyme Sagradour, prise en la personne de M. Guy E..., mandataire-liquidateur de ladite société, demeurant ... (Lot-et-Garonne),

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 21 janvier 1992, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. J..., Y..., L..., C..., X..., B..., A..., I... F..., H... D..., M. Chemin, conseillers, Mme Z..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Choucroy, avocat de M. K..., ès qualités, et de la société Fayat, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Agen, 12 février 1990), que par contrat du 15 janvier 1981, M. G... a donné en sous-location à la société Sagradour trois parcelles de terrain en autorisant l'extraction de tous matériaux ; que par acte dénommé "protocole d'accord du 1er janvier 1983", destiné à annuler et à remplacer deux autres actes de 1970 et 1977, M. G... a donné à bail, à la même société, deux parcelles pour le rejet d'eaux sales, six parcelles où se trouvaient implantés des installations, les bureaux et les stocks et a accordé des droits de passage à la société sur cinq autres parcelles ; qu'à la suite de la cessation d'activités et de la liquidation de la société Sagradour, à la fin de l'année 1986, M. G... a mis en demeure cette société de remettre en état les parcelles, d'exécuter

certains travaux et de reconstruire une maison d'habitation ; que satisfaction

ne lui ayant pas été donnée, M. G... a assigné à ces fins la société Sagradour, ainsi que M. K..., en qualité de liquidateur de la société Sagradour, et la société Fayat, société mère de la société Sagradour ; Attendu que M. K... et la société Fayat font grief à l'arrêt de condamner la société Sagradour à remettre les lieux en leur état primitif , alors, selon le moyen, d'une part, que dans la mesure où les installations d'une gravière sont le complément indivisible de l'extraction des agrégats sur des parcelles voisines ou imbriquées, les conventions conclues avec le même propriétaire pour l'exercice de cette activité ont nécessairement la même nature de vente de choses mobilières par anticipation, excluant les règles du bail et, notamment, celles découlant de l'article 1730 du Code civil ; que dans ces conditions, l'arrêt aurait dû rechercher si les deux contrats des 15 janvier 1981 et 1er janvier 1983 ne constituaient pas, dans les rapports entre les parties, un ensemble

indivisible, qui paraissait découler de ce que les terrains où étaient implantées ces installations étaient voisins et imbriqués avec ceux où l'extraction avait été autorisée par l'Administration ; que l'arrêt est donc entaché d'un défaut de base légale, par violation des articles 1134 et 1730 du Code civil ; d'autre part, que l'arrêt a méconnu la loi de ces deux conventions, puisque la première précisait à l'article 4 que "à la fin du présent contrat les terrains seront laissés en l'état où ils se trouveront à cette époque" et que la seconde énonçait, dès l'article 1, qu'"aucune indemnité, quelle qu'elle soit, ne pourra être demandée par M. G... à la société Sagradour" ; que les parties avaient donc entendu exclure l'application de l'article 1730 du Code civil ; que l'arrêt a violé de plus fort l'article 1134 du même code ; Mais attendu qu'après avoir distingué, par leur objet et leur nature, les activités de la société Sagradour, qui s'exerçaient sur des parcelles différentes en vertu de contrats signés à deux années de distance, ce qui n'impliquait aucune indivisibilité, la cour d'appel, qui n'a pas appliqué à la restitution des parcelles où s'effectuaient les opérations d'extraction les règles de l'article 1730 du Code civil, a, en ce qui concerne les autres parcelles, exactement retenu, pour condamner la société Sagradour

à la remise en état prévue par cet article, que l'exonération d'indemnité convenue ne visait pas les règlements de comptes à intervenir en fin de bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. K... et la société Fayat font grief à l'arrêt de condamner la société Sagradour à construire un cordon de terre entre deux parcelles et à régaler les parcelles au moyen d'apports de terre

végétale, alors, selon le moyen, 1°) que l'arrêt n'a pas recherché, comme l'y invitaient les conclusions, si l'impossibilité d'exécution du cordon de terre ne devait pas se traduire par une indemnité réparatrice, ce qui dénote un défaut de base légale, par violation de l'article 1142 du Code civil ; 2°) que selon les constatations de l'arrêt, le contrat de location n'a existé qu'à partir du 1er janvier 1983, ce qui excluait un régalage de terres, d'autant que n'avait pas été fait l'état des lieux exigé à l'article 1730 du Code civil, qui a donc été violé ; Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ces chefs en relevant que la société Sagradour n'avait pas fait état d'un comportement fautif du créancier ou d'un évènement de force majeure susceptible de la dispenser de la réalisation du cordon de terre, alors que la société Fayat se déclarait elle-même prête à effectuer seule ce travail, et en retenant exactement que les lieux loués devaient être rendus dans un état conforme à l'usage auquel ils étaient primitivement destinés ; Sur le quatrième moyen :

Attendu que la société Fayat fait grief à l'arrêt de la déclarer tenue de l'exécution en nature des obligations de la société Sagradour, alors, selon le moyen, d'une part, que l'arrêt n'a pas caractérisé la prétendue immixtion et substitution frauduleuse de la société Fayat dans les opérations de liquidation de la société Sagradour, dès lors que, comme le rappelaient les conclusions, c'était seulement après ces opérations de liquidation, que la société Fayat s'était engagée auprès de l'Administration et d'elle

seule à effectuer les travaux de remise en état, prescrits par les dispositions règlementaires d'abandon de site classé, et qu'elle avait vendu à un tiers un bien mobilier lui appartenant, qu'elle avait seulement prêté à la société Sagradour ; que l'arrêt a donc violé l'article 1382 du Code civil ; d'autre part, qu'une communauté de direction entre deux sociétés du même groupe ne saurait non plus caractériser la responsabilité de l'une de ces sociétés aux lieu et place de l'autre ; que l'arrêt a violé de plus fort l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que les opérations de liquidation de la société Sagradour avaient été menées par la société Fayat à laquelle s'étaient adressés, dans le cadre de ces opérations, les acquéreurs des actifs ainsi que l'Administration compétente, et retenu que la société Fayat s'était substituée à la société Sagradour dans le but de frauder les droits de M. G..., en agissant de manière discrète et rapide à l'initiative des dirigeants des deux sociétés qui sont, en fait, les mêmes personnes exerçant sur elles une commune direction, la cour d'appel a, par ces seuls motifs qui caractérisent la faute de la société Fayat, légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 400 de la loi du 24 juillet 1966 ; Attendu que pour condamner M. K... à garantir l'exécution en nature mise à la charge de la société Sagradour, l'arrêt retient que ce liquidateur s'est abstenu de s'assurer que la restitution des lieux loués se faisait en apurant l'éventuel passif contracté envers le propriétaire des lieux et relève que la loi met à la charge du liquidateur les conséquences dommageables des fautes qu'il a commises dans l'exercice de ses fonctions ; Qu'en statuant ainsi, sans caractériser le lien de causalité entre la faute du liquidateur et un préjudice qui n'est pas précisé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. K... et l'a condamné à garantir l'exécution en nature mise à la charge des sociétés Sagradour et Fayat, l'arrêt rendu le 12 février 1990, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; Condamne M. G... et M. E..., ès qualités, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Agen, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;