Purchasers v. Notary Regarding Unenforceable Property Payments

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Bernard, Robert, Louis Y..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),

2°/ Mme Z..., Yvonne B..., épouse Y..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),

en cassation d'un arrêt rendu le 24 janvier 1990 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section A), au profit :

1°/ de la Société civile professionnelle Philippe Durand et Jean-François A..., notaires associés, domiciliés ... (2e),

2°/ de M. Jean-François A..., notaire associé de la SCP Durand-Jouvion, domicilié ... (2e),

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 15 janvier 1992, où étaient présents :

M. Jouhaud, président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, MM. Viennois, Kuhnmunch, Fouret, Pinochet, conseillers, Mme X..., M. Charruault, conseillers référendaires, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de Me Parmentier, avocat des époux Y..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP Durand et A... et de M. A..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu qu'à la suite de deux contrats de réservation, respectivement conclus le 7 juillet 1982 et le 17 février 1983, les époux Y... ont, par acte reçus les 22 novembre 1982 et 20 mai 1985 par la SCP Durand et A..., notaires associés, acquis de la SCI du ... (la SCI) divers lots de copropriété dans un immeuble en état futur d'achèvement ; qu'il était précisé dans chacun de ces actes que la banque Hervet, qui bénéficiait d'inscription hypothécaires sur ces lots, s'engageait à en donner main-levée dès que le prix correspondant aux lots à dégrever aurait été intégralement payé par l'acquéreur, que, pour être libératoire, le paiement de la fraction payable à terme du prix devait être effectué à l'ordre de la banque Hervet et que la SCI donnait mandat irrévocable au notaire chargé de la rédaction de l'acte de verser, lors du paiement de la partie comptant du prix, à la banque le montant du paiement constaté par la comptabilité du notaire ; que les époux Y... ont effectué des paiements directs à la SCI avant et après la signature des actes authentiques ;

que, par arrêt du 9 février 1988, ces paiements ont été déclarés inopposables à la banque Hervet ; que les époux Y... ont assigné la SCP Durand et A..., ainsi que M. A... en paiement de sommes à titre de dommages-intérêts ; qu'ils leur reprochaient d'avoir manqué à leur devoir de conseil pour ne les avoir pas mis en garde contre les risques de règlement à un ordre autre que celui de la banque Hervet ; Sur le moyen unique, pris en ses première et troisième branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attend que pour écarter la responsabilité des notaires en ce qui concerne le préjudice subi par les époux Y... du fait de l'inopposabilité à la banque des versements par eux directements effectués à la SCI avant l'établissement des actes authentiques, la cour d'appel a retenu que la preuve n'était pas rapportée, d'une part, que les acquéreurs avaient préalablement à ces paiements, consulté l'office notarial sur leur opportunité, d'autre part, qu'à la date de la passation des actes authentiques, l'officier public n'avait pas attiré leur attention sur les risques par eux encourus du fait de ces paiements directs en l'état des inscriptions hypothécaires de la banque Hervet ; que par ces seuls motifs, elle a, sans contradiction, légalement justifié sa décision ; d'où il suit que le moyen, pris en ses première et troisième branches, n'est pas fondé ; Rejette les première et troisième branches du moyen ; Mais sur la deuxième branche du moyen unique :

Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que pour débouter également les époux Y... de leur action en responsabilité à l'encontre des notaires en ce qui concerne le virement direct au vendeur de la somme de 90 000 francs, le 5 janvier 1983, après la conclusion de l'acte authentique de vente du 22 novembre 1982, la cour d'appel a retenu que cet acte énonçait expressément les droits de la banque Hervet et qu'il appartenait aux acquéreurs d'en prendre connaissance et, éventuellement, de solliciter du notaire toutes explications nécessaires sur leur incidence à l'égard des paiements par eux effectués ; Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il appartient au notaire, en tant que rédacteur de l'acte, d'éclairer lui-même les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux

Y... de leur action en responsabilité formée contre la SCP Durand et A... et M. A... en ce qui concerne le versement à la SCI de la somme de 90 000 francs effectué le 5 janvier 1983, l'arrêt rendu le 24 janvier 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ; Condamne la SCP Durand et A... et M. A..., envers les époux Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;