Purchasers v. Notaries: Failure to Verify Seller's Legal Capacity Post-Suspicious Declaration

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile professionnelle Jean Daniel A... et Jacques X..., notaires associés, dont le siège est ... (1e),

en cassation d'un arrêt rendu le 23 novembre 1989 par la cour d'appel de Paris (1ère chambre, section B), au profit de :

1°) Mme C..., née Chantal Y..., demeurant ... (Val-d'Oise),

2°) M. Louis Z...,

3°) Mme Z..., née Christianne D...,

demeurant tous deux ...,

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 1991, où étaient présents :

M. Viennois, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, MM. Lesec, Kuhnmunch, Fouret, Pinochet, Mabilat, conseillers, Mme B..., M. Charruault, conseillers référendaires, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. A... et de M. X..., de la SCP Jean et Didier Le Prado, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, suivant acte du 2 août 1984 reçu par la société civile professionnelle A... et X..., notaires associés, les époux C... ont vendu un immeuble aux époux Z... ; que les états levés à l'occasion de cette vente ne comportaient pas d'inscription d'hypothèque de la masse ; que l'acte précisait que les vendeurs n'étaient pas "en liquidation des biens, règlement judiciaire ou procédure similaire" ; que, cependant, la liquidation des biens de M. C... ayant été prononcée par jugement du 5 juillet 1982, confirmé par arrêt du 3 février 1984, le syndic a assigné les époux Z... et E... C... pour voir déclarer la vente du 2 août 1984 inopposable à la masse des créanciers ; que, par jugement du 6 janvier 1987, le tribunal de commerce a fait droit à cette demande ; que les époux Z... ont alors assigné la SCP en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que cette société fait grief à l'arrêt attaqué, (Paris, 23 novembre 1989) d'avoir accueilli la demande des époux Z..., alors, selon le moyen, qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir recherché si le vendeur n'était pas frappé d'incapacité, sans relever, d'une part, l'existence de

faits établissant que le notaire avait quelque raison de mettre en doute l'exactitude des états hypothécaires par lui requis, et sans préciser, d'autre part, si cet officier public avait des motifs de suspecter l'exactitude des déclarations de ses clients, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; alors, enfin, que le notaire n'est tenu que d'une obligation de moyens et qu'en déduisant sa faute du seul fait de la liquidation des biens de M. C..., qu'il ne pouvait déceler, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel, après avoir constaté que la promesse de vente de février 1984 ne mentionnait pas la profession de M. C..., a relevé que, lors de la préparation de l'acte notarié, celui-ci avait indiqué au notaire rédacteur qu'il était conseil juridique, puis, au moment de la signature de l'acte, avait déclaré exercer depuis quarante huit heures la profession d'agent immobilier ; qu'elle a pu déduire de ces énonciations et constatations qu'en dépit des déclarations des vendeurs et de l'absence d'inscription d'hypothèque de la masse sur les états requis par le notaire, la déclaration de cette dernière profession aurait dû inciter l'officier public à vérifier la capacité de M. C..., et qu'en omettant de se renseigner auprès du greffe du tribunal de commerce sur la situation de celui-ci et de rechercher, notamment, s'il n'avait pas fait l'objet d'une procédure collective, la SCP avait commis une faute engageant sa responsabilité ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est dès lors fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;