Property Owner vs. Co-owners Regarding Common Area Access

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Jean I..., née Emilie H..., demeurant ... (15e),

en cassation d'un arrêt rendu le 15 novembre 1989 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section A), au profit de :

1°/ M. Albert B..., demeurant ... à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine),

2°/ Le syndicat des copropriétaires du ..., pris en la personne de son syndic, la société Gati, dont le siège social est ... (15e),

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 26 juin 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Chevreau, conseiller rapporteur, MM. K..., A..., M..., F..., Z..., Y..., E..., D..., X..., J... G..., M. Chemin, conseillers, Mme C..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Blondel, avocat de Mme I..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat du syndicat des copropriétaires du ..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! - Sur les premier et deuxième moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 1989), que Mme I... a acheté aux époux L... les lots n° 21 et 22, au quatrième et dernier étage du bâtiment sur cour de l'immeuble en copropriété ... ; que l'auteur des époux L..., devenus propriétaires à la suite d'une adjudication du 3 décembre 1974, avait réuni ces deux lots et établi une cloison incorporant le palier du quatrième étage, la trappe d'accès à la toiture se trouvant désormais comprise dans une partie privative ; que, par deux délibérations des 22 février 1985 et 29 janvier 1986, l'assemblée générale des copropriétaires a, à la majorité, autorisé Mme I... à créer, à ses frais, un autre accès à la toiture ; que M. B..., propriétaire d'un appartement au troisième étage du même bâtiment, a demandé l'annulation de ces délibérations et la condamnation de Mme I... à rétablir les lieux en leur état antérieur ; que Mme I... a reconventionnellement demandé à la cour d'appel de dire que le palier était une partie privative ;

Attendu que Mme I... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté cette prétention, alors, selon le moyen, "1°/ que la cour d'appel n'examine pas, sous l'angle soumis à son examen, le moyen faisant état de la circonstance que le cahier des charges établi le 8 novembre 1974 n'ayant pas été contesté dans les trois jours précédant l'adjudication du 3 décembre 1974, ledit cahier des charges, en ce qu'il précisait que les lots (21 et 22) étaient mitoyens et réunis en une seule unité d'habitation avec une seule porte d'accès par le palier, étaient constitutifs de droits et opposables à tous, et notamment à l'ensemble des copropriétaires ; qu'ainsi, l'arrêt méconnaît les termes du litige et, partant, viole l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 2°/ qu'en affirmant que la description du cahier des charges, en ce qu'elle précise que "ces deux lots (21 et 22) sont mitoyens et sont réunis en une seule unité d'habitation avec une seule porte d'accès par le palier", ne paraît mentionner qu'un état de fait, à savoir la réunion purement matérielle des deux lots, la cour d'appel méconnaît les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile en asseyant sa décision sur un motif hypothétique, s'agissant d'un point central ; 3°/ que la cour d'appel se devait de se prononcer clairement sur le point de savoir si la description, pourtant dénuée d'équivoque, du cahier des charges se référait à une situation de droit au regard de la propriété du palier litigieux ou de fait ; qu'en ne s'exprimant pas quant à ce, la cour d'appel prive son arrêt de base légale au regard des articles 544 et 545 du Code civil ; 4°/ que l'adjudication par devant notaire constitue un juste titre, la bonne foi permettant à l'adjudicataire ou à son ayant cause, après son entrée en possession, de prescrire par dix ans contre un tiers revendiquant l'immeuble, sur le fondement des dispositions de l'article 2265 du Code civil ; que la bonne foi s'apprécie au moment de l'acquisition initiale, soit en l'espèce le 3 décembre 1974 ; qu'en rejetant le moyen faisant état d'une prescription acquisitive abrégée sur le fondement de l'article 2266 du Code civil, au motif central que seule la prescription trentenaire pouvait en l'espèce être invoquée, laquelle ne pouvait commencer à courir qu'en 1981, la cour d'appel n'examine pas le litige dans ses véritables dimensions et, partant, viole l'article 12 du nouveau Code de procédure civile, ensemble les articles 2269 et 2265 du Code civil" ;

Mais attendu que, sans modifier l'objet du litige, la cour d'appel a retenu que, selon le règlement de copropriété, non modifié depuis l'origine sur ce point, le palier du dernier étage était une partie commune, qu'aucun droit privatif n'avait été concédé par la copropriété aux époux L..., mais seulement un droit de jouissance temporaire devant

prendre fin avec la vente de leurs lots, et que ces époux ne pouvaient céder plus de droits qu'ils n'en avaient à Mme I..., laquelle ne s'était pas prévalue d'une prescription acquisitive ; que, par ces seuls motifs, qui ne sont pas hypothétiques, l'arrêt

est légalement justifié de ce chef ; Sur le troisième moyen :

Attendu que Mme I... fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée, après annulation des délibérations de l'assemblée générale, à remettre le palier du quatrième étage dans son état d'origine, alors, selon le moyen, "1°/ que la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le fondement du premier et/ou du deuxième moyen de cassation aura, sur le fondement de l'article 625 du nouveau Code de procédure civile, pour inéluctable conséquence d'entraîner la cassation du chef, ici querellé, de l'arrêt ; 2°/ que la démolition de l'aménagement n'étant pas la conséquence nécessaire de l'annulation de la décision d'une assemblée générale les ayant tolérés (sic), la cour d'appel de Paris prive son arrêt de base légale, au regard de l'article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en faisant droit à la demande reconventionnelle du copropriétaire, sans relever l'existence, à son détriment, d'un préjudice particulier dû aux aménagements dont la démolition a été ordonnée" ; Mais attendu, d'une part, que les premier et deuxième moyens ayant été rejetés, le moyen est, en sa première branche, devenu sans portée ; Attendu, d'autre part, que l'arrêt retient que l'action introduite par M. B... a pour objet de restituer aux parties communes le palier que Mme I... utilise, indûment, à titre exclusif ; que, par ces motifs, dont il résulte que M. B... avait un intérêt légitime à agir, l'arrêt se trouve légalement justifié de ce chef ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme I..., envers M. B... et le syndicat des copropriétaires du ..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trois octobre mil neuf cent quatre vingt onze.