Lease Termination Dispute Regarding Contractual Intent and Procedural Fairness

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Thérèse Z..., demeurant à Etang-Sale-les-Hauts (Réunion), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 8 décembre 1989 par la cour d'appel de Saint-Denis (la Réunion), au profit de :

1°) Mme Mauricia X... épouse Y..., demeurant à Saint-Denis (Réunion), ... des Noirs,

2°) M. Félix X..., demeurant à Saint-Denis (Réunion), ... des Noirs,

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 23 octobre 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Paulot, conseiller doyen, M. Vaissette, conseiller rapporteur, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de Mme Z..., de Me Jacoupy, avocat de Mme Y..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, qui est préalable :

Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour décider que le bail de l'immeuble pris en location par Mme X... et dont Mme Z... est propriétaire, n'a pas été régulièrement résilié, l'arrêt attaqué (Saint-Denis (la Réunion), 8 décembre 1989), retient qu'il ne résulte pas des lettres adressées par la bailleresse à la locataire, la volonté claire, dénuée de toute équivoque, de la propriétaire de résilier le bail en cours ; Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que par la lettre du 12 octobre 1984, Mme Z... avait averti la locataire de son intention de réaliser des travaux sur l'immeuble loué, que par la lettre du 4 décembre 1984, elle avait accordé un délai pour la "résiliation" de la location jusqu'à la mise en oeuvre des travaux nécessaires et que par la lettre du 10 juin 1985, elle avait fixé au début juillet 1985, le terme ultime de ce délai et invité Mme X... à libérer les lieux, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces lettres, a violé le texte susvisé ; Et sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; Attendu que l'arrêt retient encore qu'en tout état de cause, même à le supposer dépourvu d'ambiguïté, le congé délivré par Mme Z... ne remplit aucune des conditions légales de forme et de fond imposées par la loi du 22 juin 1982 ; Qu'en soulevant d'office ce moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 décembre 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis (la Réunion) ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de SaintDenis (la Réunion) autrement composée ; Condamne les consorts X..., envers Mme Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Saint-Denis (la Réunion), en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-six novembre mil neuf cent quatre vingt onze.