Appellee v. Appellant: Retaining Wall Ownership Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellant contested a lower court ruling that declared a retaining wall between his property and that of the appellees was the exclusive property of the appellees, necessitating the demolition of a structure the appellant had built against it, arguing that the parties had previously agreed the wall was party-owned, or that the wall served a separation and support function implying co-ownership under the presumption of Article 653 of the Civil Code. The high court rejected the appeal, holding that the appellant failed to raise the argument of prior party agreement in the lower court proceedings, and affirmed the finding that the court of appeal correctly determined the wall was the exclusive property of the appellees because it was built entirely on their land with their materials, rendering irrelevant the rules concerning party walls.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 653 du Code civil, article 662 du Code civil, Art. 662 du Code civil, Art. 1134 du Code civil, Art. 653 du Code civil; Appellee v. Appellant: Retaining Wall Ownership Dispute: The high court rejected the appeal, holding that the appellant failed to raise the argument of prior party agreement in the lower court proceedings, and affirmed the finding that the court of appeal correctly determined the wall was the exclusive property of the appellees because it was built entirely on their land with their materials, rendering irrelevant the rules concerning party walls.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court confirmed that the lower court did not violate this article, as it is only applicable to party walls, and the wall in question was found to be privately owned.
The first part of the appellant's argument citing this article was deemed inadmissible because it was new and mixed fact and law before the Court of Cassation.
The lower court's finding regarding the exclusivity of the wall's ownership was held to be compatible with this article by the Court of Cassation, dismissing the associated ground of appeal.
The second part of the appellant's argument citing this article was dismissed because the Court of Cassation found the lower court's reasoning not contradictory.
This provision is not explicitly cited in the operative part of the decision, which only contains the order to dismiss the appeal.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Gérard E..., demeurant à Cozzano (Corse),
en cassation d'un arrêt rendu le 23 janvier 1990 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile), au profit de :
1°) Mme Blanche J..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),
2°) Mme Marie Augustine E..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),
défenderesses à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 1991, où étaient présents :
M. Senselme, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, MM. L..., N..., B..., Z..., G..., Y..., M..., F..., I... H..., M. Boscheron, conseillers, M. C..., Mme D..., M. Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot,
les observations de Me Blanc, avocat de M. E..., de Me Hennuyer, avocat de Mme J... et de Mme E..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le moyen unique :
Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt attaqué (Bastia, 23 janvier 1990) d'avoir décidé que le mur de soutènement situé entre ses parcelles et celles de Mme X... J... et de Mme Marie-Augustine A... n'était pas un mur mitoyen, mais la propriété privative de ces dernières, et, en conséquence, ordonné la démolition de la construction, par lui, édifiée contre ce mur, alors, selon le moyen, 1°) que les premiers juges avaient constaté l'accord des parties sur le caractère mitoyen du mur litigieux, accord sur lequel Mmes K... ne pouvaient revenir unilatéralement (violation de l'article 1134 du Code civil ; 2°) que la cour d'appel n'a pu, sans se contredire, énoncer, pour l'application de la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du Code civil, "que le mur sert essentiellement, non de séparation aux deux fonds, mais de soutien aux terres de l'une des propriétés et, par voie de conséquence, de séparation" et décider dans son dispositif que "le mur de soutènement séparant les parcelles" est propre à Mmes J... (violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile) ; 3°) que, s'il n'y a pas présomption de mitoyenneté lorsque le mur n'existe que dans l'intérêt d'un seul voisin, la cour d'appel n'a pas
recherché si le mur de soutènement ne présentait pas pour le fonds inférieur, bâti et habité, l'intérêt d'éviter les effets d'un éboulement de terrain en provenance du fonds supérieur (manque de base légale au regard de l'article 653 du Code civil) ; 4°) qu'à défaut d'autorisation du voisin, l'autre voisin peut faire régler, par experts, les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre, ce qu'avaient fait les premiers juges en décidant que, selon les constatations de l'expert judiciaire, l'appui de la construction litigieuse sur le mur mitoyen ne causait aucun dommage à celui-ci (violation de l'article 662 du Code civil) ; Mais attendu, d'une part, que M. E... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que les premiers juges avaient constaté l'accord des parties sur le caractère mitoyen du mur litigieux, le moyen est, de ce chef, nouveau et mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans se contredire, que le mur servant de soutien aux terres de Mmes K... et A... avait été construit entièrement sur leur fonds et avec les seuls matériaux par elles fournis, la cour d'appel, qui n'a pas violé l'article 662 du Code civil, applicable aux seuls murs mitoyens, et n'avait pas à procéder à des recherches que sa décision rendait inopérantes, a exactement retenu que ce mur était leur propriété exclusive ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;