Property Owners v. Co-ownership Association Regarding Lot Use and Prescription Defense
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation partially quashed a lower court's decision that had dismissed an action brought by individual property owners against the co-ownership association and other owners, which sought to restore the original intended use of certain private areas defined in the co-ownership regulations. The appellate court had incorrectly ruled that individual action was only permissible if the violation caused a personal and special prejudice distinct from the collective prejudice handled by the association, thereby violating the law stating any co-owner may bring actions concerning their lot's enjoyment, provided the association is informed. Furthermore, the appellate court erred by *sua sponte* introducing the defense of prescription based on the age of lot divisions, applying a rule regarding co-ownership regulation breaches without first allowing the parties to argue on this point, thus violating the principle of contradiction.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticle 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, Article 16 du nouveau Code de procédure civile, Art. 688; Property Owners v. Co-ownership Association Regarding Lot Use and Prescription Defense: The appellate court had incorrectly ruled that individual action was only permissible if the violation caused a personal and special prejudice distinct from the collective prejudice handled by the association, thereby violating the law stating any co-owner may bring actions concerning their lot's enjoyment, provided the association is informed. Furthermore, the appellate court erred by *sua sponte* introducing the defense of prescription based on the age of lot divisions, applying a rule regarding co-ownership regulation breaches without first allowing the parties to argue on this point, thus violating the principle of contradiction.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation found that the lower court violated this article by incorrectly restricting the standing of individual co-owners to bring an action regarding the property or enjoyment of their lot.
The Court of Cassation found that the lower court violated this article by raising the issue of prescription of the action ex officio without respecting the principle of contradiction.
This article is cited in the cost allocation section to impose costs on the Co-owners' Syndicate.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°) M. Pierre I..., demeurant à Rennes (Ille-et-Vilaine), ...,
2°) Mme I..., née Marie K..., demeurant à Rennes (Ille-et-Vilaine), ...,
3°) Mme Bernadette E..., demeurant à Rennes (Ille-et-Vilaine), ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 27 septembre 1989 par la cour d'appel de Rennes (1ère chambre section A), au profit :
1°) de M. H..., demeurant à Rennes (Ille-et-Vilaine), ...,
2°) de Mme H..., demeurant à Rennes (Ille-et-Vilaine), ...,
3°) de la société Jean H... et cie, dont le siège social est à Rennes (Ille-et-Vilaine), ..., représentée par ses directeur, président et membres de son conseil d'administration en exercice domiciliés audit siège,
4°) de M. Michel L..., demeurant à Liffre (Ille-et-Vilaine), ville Bois,
5°) de M. Georges M..., demeurant à Rennes (Ille-et-Vilaine), ...,
6°) du syndicat des Copropriétaires de l'immeuble ... (Ille-et-Vilaine), représenté par son syndic Le Vaillant Armor Immobilier, ... (Ille-et-Vilaine),
7°) de M. J..., administrateur judiciaire, désigné administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance du 10 octobre 1989 rendue par M. le président du tribunal de grande instance de Rennes, demeurant à Rennes (Ille-et-Vilaine), 6, place des Lices,
8°) de la société Simotel, dont le siège social est à Brest (Finistère), ..., représentée par ses directeur, président et membres de son conseil d'administration en exercice domiciliés audit siège,
défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 14 mai 1991, où étaient présents :
M. Senselme, président, M. Chevreau, conseiller rapporteur, MM. O..., A..., P..., Z..., Y..., D..., C..., N... G..., M. X..., Mlle F..., M. Chemin, conseillers, Mme B..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Angé, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de
Me Garaud, avocat des époux I... et de Mme E..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux H..., la société H... et cie, M. L..., M. M..., le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble ... et M. J..., les conclusions de M. Angé, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; F F Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ; Attendu que pour déclarer irrecevable l'action des époux I... et de Mme E..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, dirigée contre le syndicat des copropriétaires et cinq copropriétaires, tendant à faire rendre aux parties privatives appartenant à ces derniers leur affectation d'origine, telle que définie dans le règlement de copropriété, l'arrêt attaqué (Rennes, 27 septembre 1989) retient qu'un copropriétaire n'est recevable à agir individuellement que si la violation du règlement de copropriété lui occasionne un préjudice personnel et spécial, distinct du préjudice collectif dont la réparation relève du syndicat ; Qu'en statuant ainsi, alors que les atteintes portées à la jouissance des parties communes peuvent causer des troubles à la fois collectifs et personnels, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que le juge doit, en toute circonstance, faire observer et observer luimême le principe de la contradiction ; Attendu que pour écarter la demande des époux I... et de Mme E... tendant à faire déclarer la division de certains lots "inopposable" aux autres copropriétaires, l'arrêt retient que les divisions sont très anciennes, que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable à une transgression du réglement de copropriété qui remonte à plusieurs décennies et que les actions sont prescrites ; Qu'en relevant d'office ce moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a prononcé l'annulation de la délibération du 1er mars 1984, l'arrêt rendu le 27 septembre 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans
l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ; Condamne le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble ..., envers les époux I... et N... E..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Rennes, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze juin mil neuf cent quatre vingt onze.