Commercial Lease Renewal Rent Dispute on Unified Premises and Tenant Improvements

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) M. Rémy Y...,

2°) Mme Y...,

demeurant ensemble ... (13e),

en cassation d'un arrêt rendu le 7 novembre 1989 par la cour d'appel de Paris (16e Chambre A), au profit de Mme Marie-Louise B..., veuve A..., demeurant à Paris (13e), ...,

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 juillet 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Gautier, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Chevreau, Cathala, Douvreleur,

Capoulade, Peyre, Deville, Mme Z..., M. Aydalot, conseillers, M. X..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Gautier, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat des époux Y..., de Me Ancel, avocat de Mme A..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

! Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Y..., locataires de locaux à usage commercial appartenant à Mme A... et destinés au commerce de vins-liqueurs, restaurant et hôtel meublé, font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 7 novembre 1989) d'avoir, pour fixer le prix du bail renouvelé, retenu la valeur locative, alors, selon le moyen, "1°) que la cour d'appel, qui se borne à constater qu'il n'y avait pas de séparation entre la partie hôtelière et le restaurant, non plus qu'entre cette partie et le bar, pour appliquer la valeur locative à l'ensemble des locaux loués, sans rechercher si ces locaux avaient bien été construits en vue d'une seule utilisation et s'ils ne pouvaient pas être transformés pour l'exercice d'un autre commerce, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 ; 2°) que la modification des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée en fonction de l'activité exercée par le preneur ; que les époux Y... faisaient valoir dans leurs conclusions que les transformations constatées par l'expert dans son rapport ne comportaient aucun intérêt pour leur exploitation, dont le chiffre d'affaires était en baisse depuis 1977 ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que, sans avoir à procéder à une recherche non demandée, la cour d'appel, qui a constaté qu'il n'existait pas de séparation entre la partie hôtelière et le restaurant non plus qu'entre cette partie et le bar, a pu en déduire que les dispositions de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 étaient applicables et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de tenir compte, pour déterminer la valeur locative, du classement de l'hôtel en catégorie 2 étoiles NN et de l'existence d'un logement pour les hôteliers, alors, selon le moyen, "1°) que, aux termes de l'article 23-3, 2e alinéa, du décret du 30 septembre 1953, "les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge" ; que les époux Y... ont, par leurs seuls investissements, fait passer l'hôtel de la catégorie "M. Préfecture" à 2 étoiles NN ; que la cour d'appel, qui calcule la valeur locative en se fondant sur la catégorie 2 étoiles NN, a violé l'article 23-3, 2e alinéa, du décret du 30 septembre 1953 ; 2°) qu'il résulte des faits de la cause que les preneurs avaient, à leurs frais, transformé un ancien hangar en logement d'habitation ; que la cour d'appel, qui évalue la valeur locative d'un logement d'habitation qui n'existait pas dans les locaux donnés à bail, a violé l'article 23-3, 2e alinéa, du décret du 30 septembre 1953" ;

Mais attendu que la cour d'appel ayant déterminé la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, en pratiquant un abattement pour tenir compte des travaux effectués par les preneurs à leurs frais, le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y..., envers Mme A..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du seize octobre mil neuf cent quatre vingt onze.