Tenant Waiver of Statutory Lease Renewal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA commercial tenant, whose lease expired on July 31, 1985, argued on appeal that it had validly waived its right to renewal and agreed to a short-term precarious occupancy with the landlords, thus precluding the automatic nine-year statutory renewal due to the lack of a timely six-month notice to terminate. The court upheld the lower court's decision, reasoning that since no termination notice was given for the lease's expiration date and the parties had conventionally extended the occupancy, the tenant could not unilaterally claim the extension ended on a specific later date, especially as the keys were not actually returned to the landlords until May 12, 1986.
Regeste Legislator
Généré par l'IAREJETTE le pourvoi; Tenant Waiver of Statutory Lease Renewal: The court upheld the lower court's decision, reasoning that since no termination notice was given for the lease's expiration date and the parties had conventionally extended the occupancy, the tenant could not unilaterally claim the extension ended on a specific later date, especially as the keys were not actually returned to the landlords until May 12, 1986.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main order dismissing the appeal.
This provision mandates the payment of costs following the dismissal of the appeal.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Vatic, dont le siège est ... (Moselle), représentée par ses représentants légaux y domiciliés,
en cassation d'un arrêt rendu le 22 juin 1988 par la cour d'appel de Metz (chambre civile), au profit :
1°/ de M. Roger X...,
2°/ de Mme X..., née Lucie Y...,
demeurant ... (Bas-Rhin),
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 8 janvier 1991, où étaient présents : M. Paulot, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Chevreau, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Cathala, Gautier, Douvreleur, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, M. Aydalot, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Ricard, avocat de la société Vatic, de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat des époux X..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu que la société Vatic, locataire de locaux à usage commercial, appartenant aux époux X..., en vertu d'un bail venant à expiration le 31 juillet 1985, fait grief à l'arrêt attaqué (Metz, 22 juin 1988) de l'avoir condamnée au paiement des loyers jusqu'au 30 mai 1986, alors, selon le moyen, 1°/ que le preneur peut renoncer au statut des baux commerciaux après conclusion du contrat, et donc à son droit acquis au renouvellement pour neuf ans ; qu'en l'espèce, l'absence de congé donné au moins six mois à l'avance devant avoir pour effet la reconduction du bail pour neuf ans, la société locataire a pu valablement renoncer à ce droit acquis au renouvellement, et proposer aux bailleurs, qui l'ont acceptée une convention d'occupation précaire des lieux pour deux ou trois mois ; qu'ainsi la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 3-1 et 5 du décret du 30 septembre 1953 ; 2°/ que l'accord de résiliation amiable, intervenu entre les parties et résultant de leurs lettres des 30 mai, 26 juin et 15 novembre 1985, faisait nécessairement échec à la tacite reconduction du bail pour neuf ans ; qu'ainsi la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 ; 3°/ que la seule référence, par le juge du fond, aux documents, non précisés ni analysés, de la cause, équivaut à un défaut de motifs ; qu'en se bornant à mentionner qu'aux termes d'un échange de correspondance entre les parties, le bail a été reconduit au-delà de son expiration, sans précision de durée, la cour d'appel, qui s'est ainsi abstenue de préciser de quelle
"correspondance" soumise au débat contradictoire elle tirait cette affirmation, n'a pas motivé sa décision ; 4°/ que la société
locataire, dans sa lettre du 30 mai 1985, avait expressément renoncé au renouvellement du bail et avait sollicité l'autorisation d'occuper les locaux pour deux ou trois mois supplémentaires ; que, par lettres des 26 juin et 15 novembre 1985, les bailleurs avaient pris acte de cette renonciation et avaient simplement demandé, en contrepartie, une augmentation de loyers, acceptée par la société locataire ; qu'en déclarant donc qu'aux termes d'un échange de correspondance entre les parties, le bail a été reconduit au-delà du 31 juillet 1985, sans précision de durée et que la société locataire ne peut valablement soutenir que la prorogation du bail avait pris fin le 31 décembre 1985, en l'absence d'un congé donné au moins six mois à l'avance, conformément à la législation applicable, la cour d'appel a dénaturé le sens et la portée des lettres des 30 mai, 26 juin et 15 novembre 1985 ;
Mais attendu qu'après avoir relevé qu'aucun congé n'avait été donné pour, le 31 juillet 1985, terme du bail, et que celui-ci avait été conventionnellement prorogé, l'arrêt qui retient que la société Vatic ne peut soutenir que cette prorogation a pris fin le 31 décembre 1985, faute d'avoir donné congé six mois à l'avance, et qui constate que les clefs n'ont été contradictoirement remises aux bailleurs que le 12 mai 1986, est, par ces seuls motifs, légalement justifié ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Vatic, envers les époux X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;