Dispute Over Binding Promise to Sell Property Lacking Fixed Option Exercise Date

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Jean I..., avocat,

2°/ M. Gilles-Antoine I..., avocat,

demeurant tous deux ... (Yvelines),

en cassation d'un arrêt rendu le 5 juin 1989 par la cour d'appel de Paris (1re chambre, section A), au profit de :

1°/ La société à responsabilité limitée Agence Katz, dont le siège est sis place de la Gare à Garches (Hauts-de-Seine),

2°/ La société anonyme La Semeuse de Paris, dont le siège est sis ... (1er),

3°/ Me K..., demeurant ... (16e),

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 5 février 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Cathala, rapporteur, MM. H..., A..., J..., D..., Z..., Y..., C..., G... F..., M. X..., Mlle E..., M. Chemin, conseillers, Mme B..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat des consorts I..., de Me Ricard, avocat de la société Agence Katz, de la SCP Defrenois et Lévis, avocat de la société La Semeuse de Paris, de Me Gauzès, avocat de Me K..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! - Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 juin 1989), que la société La Semeuse de Paris, qui mettait en vente un immeuble, a fait adresser, le 30 octobre 1984, par son notaire, Me K..., au notaire de MM. Jean et Gilles-Antoine I..., lesquels semblaient intéressés par son acquisition, un projet d'acte, avec proposition d'un rendez-vous de signature pour le 7 novembre suivant à 16 heures ; que, la veille, les consorts I... ont fait demander, par leur notaire, l'insertion de deux conditions, ce qui a été refusé ; qu'ils ont alors fait télégraphier, le 6 novembre à 18 heures, au notaire de la société, leur accord sur les termes du projet et sur leur présence le lendemain à l'heure fixée ; que, cependant, la société La Semeuse de Paris, ayant consenti à cette date une promesse de vente à une autre personne, les

consorts I... ont assigné la société La Semeuse de Paris pour faire constater la perfection de la vente à leur profit et obtenir sa réalisation forcée ; Attendu que les consorts I... font grief à l'arrêt de les avoir déboutés de leur demande, alors, selon le moyen, d'une part, que la cour d'appel a constaté que le prix et la chose avaient été fixés par la société La Semeuse de Paris ; qu'ainsi, elle ne pouvait écarter l'existence, en l'espèce, d'une promesse de contrat, sans relever les éléments qui établissaient que les parties avaient fait de la précision du délai de la levée de l'option une condition essentielle à leur engagement et sans préciser les circonstances de la cause d'où il résultait que les parties avaient voulu faire de la rédaction d'un acte authentique un élément constitutif de leur consentement ; qu'en statuant ainsi, elle n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1589 du Code civil ; d'autre part, subsidiairement, qu'en relevant que la société La Semeuse de Paris avait proposé la vente d'un immeuble déterminé à un prix et à des conditions déterminées et était convenue avec les consorts I... d'un jour de rendez-vous pour la signature de la promesse de vente, la cour d'appel a constaté l'existence en l'espèce d'une offre ferme, précise et non équivoque qui liait son auteur jusqu'au jour de la signature de l'acte ; qu'en décidant, néanmoins, que la société La Semeuse de Paris était seulement engagée dans des pourparlers avec les consorts I..., de sorte que l'acceptation par ces derniers de la proposition qui leur avait été faite n'avait pu former le contrat, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ces circonstances et a aussi violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel ayant relevé que le notaire de la société La Semeuse de Paris avait transmis au notaire des consorts I... le projet, non d'un contrat de vente, mais d'une promesse unilatérale de vente qui n'engagerait irrévocablement le promettant que si la date de levée d'option y était indiquée, l'arrêt, qui retient qu'aucune offre, au sens juridique du terme, n'avait été adressée par les propriétaires du bien, de telle sorte que le télégramme des consorts I... n'a pu valoir acceptation, est, par ces seuls motifs, légalement justifié ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;