Social Housing Tenants v. Landlord and Tenant Association Regarding Maintenance Charge Recovery

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) la société anonyme HLM de l'Estuaire de la Seine, dont le siège est ... (Seine-Maritime), représentée par le président de son conseil d'administration en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

2°) l'Association des Locataires du Groupe Saint-Dignefort, sise Saint-Dignefort C 41 à Gonfreville l'Orcher (Seine-Maritime), représentée par son président en exercice, M. Lionel H..., demeurant C 41 Résidente Saint-Degnefort à Gonfreville L'Orcher (Seine-Maritime),

en cassation d'un arrêt rendu le 30 novembre 1989 par la cour d'appel de Rouen (2e chambre civile), au profit de :

1°) M. Jean-Claude X..., demeurant ... l'Orcher (Seine-Maritime),

2°) Mme Maryvonne Y..., épouse D..., demeurant ... l'Orcher (Seine-Maritime),

3°) M. Jacques Z..., demeurant ... l'Orcher (Seine-Maritime),

4°) M. Pascal A..., demeurant ... l'Orcher (Seine-Maritime),

5°) M. Michel C..., demeurant ... l'Orcher (Seine-Maritime),

6°) M. Michel G..., demeurant Résidence Saint-Dignefort AB II, RN 182 à Gonfreville l'Orcher (Seine-Maritime),

7°) M. Eugène I..., demeurant Résidence Saint-Dignefort AB II, RN 182 à Gonfreville l'Orcher (Seine-Maritime),

défendeurs à la cassation ; Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 2 juillet 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Vaissette, conseiller rapporteur, MM. F..., Gautier, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle B..., M. Chemin, conseillers, MM. Chollet, Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société l'Estuaire de la Seine et de l'Association des Locataires du Groupe Saint-Dignefort, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat des défendeurs, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 30 novembre 1989), que MM. X..., Z..., A..., C..., G..., I... et E... D..., qui ont pris en location des appartements dont la société d'habitations à loyer modéré de l'Estuaire de la Seine est propriétaire, ont assigné cette société et l'Association des locataires du groupe Saint-Dignefort pour obtenir l'annulation de

l'accord collectif conclu le 14 novembre 1983 en application de l'article 44 de la loi du 22 juin 1982 et mettant à la charge des locataires les dépenses de personnel exposées pour l'entretien des parties communes et le remboursement de sommes versées à ce titre ; Attendu que la société de l'Estuaire de la Seine et l'Association des locataires du groupe Saint-Dignefort font grief à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, "1°) que les locataires n'ont invoqué le moyen pris de l'application de l'article 41 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que dans leurs conclusions signifiées le 19 septembre 1989, soit trois jours avant la clôture des débats, fixée au 22 septembre 1989 ; qu'en se déterminant sur le fondement de ce texte, fût-il d'ordre public, sans que la société et l'association n'aient été mises en mesure de fournir leurs explications, la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile, 2°) que si l'article 41 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que ne pourra plus être réclamé aux locataires du secteur HLM, pour la période concernée, le paiement, au titre des charges récupérables, des dépenses du personnel chargé de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets, ce texte ne fait pas obstacle à ce que les services rendus par le bailleur, liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, puissent, conformément à l'article 44 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, dite loi Quillot, applicable en la cause, faire l'objet d'accords collectifs de location portant notamment "sur la maîtrise de l'évolution des charges récupérables... l'amélioration et l'entretien des parties communes" ; qu'en l'espèce, la société HLM et l'association de locataires ont notamment fait valoir que l'accord collectif litigieux s'inscrivait

dans la stricte limite autorisée par ledit article 44 de la loi du 22 juin 1982 ; que la nature et l'étendue des services rendus étaient déterminés dans chaque cas à l'initiative des locataires concernés eux-mêmes ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, quelle aurait été la part des dépenses qui était rigoureusement due par la bailleresse et celle des frais supplémentaires d'amélioration qui trouvait sa cause dans l'accord collectif litigieux, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 44 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 et L. 442-3 du Code de la construction et de l'habitation" ; Mais attendu, d'une part, que les conclusions litigieuses ayant été signifiées le 18 septembre 1989 et l'audience des plaidoiries n'ayant eu lieu que le 31 octobre 1989, la société et l'association ne sont

pas recevables à reprocher aux juges d'appel d'avoir tenu compte de conclusions déposées par leurs adversaires peu de temps avant l'ordonnance de clôture, dès lors qu'elles ne justifient pas avoir usé de la faculté donnée par l'article 784 du nouveau Code de procédure civile de demander la révocation de cette ordonnance ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que la convention ne tendait qu'au maintien en bon état de propreté des parties communes, mais laissait aux locataires la charge des

rémunérations du personnel d'intervention et les charges sociales correspondantes, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que cette constatation rendait inopérante, a justement retenu qu'en vertu de l'article 41 de la loi du 6 juillet 1989 et pour la période concernée du 13 novembre 1982 au 31 décembre 1986, les services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée prévus par l'article L. 442-3 du Code de la construction et de l'habitation n'incluaient pas les dépenses du personnel chargé de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets ; D'où il suit que le moyen doit être écarté ; Et attendu qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de MM. X..., Z..., A..., C..., G..., I... et de Mme D..., les sommes non comprises dans les dépens qu'ils ont exposées ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Rejette la demande formée en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;