Property Owners v. Third-Party Acquirer (Lease Termination After Tenant Reorganization)

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ Mme Suzanne A..., demeurant à Thorigny-sur-Marne (Seine-et-Marne), ...,

2°/ M. Christian A..., demeurant à Paris (7e), ...Université

en cassation d'un arrêt rendu le 28 mars 1989 par la cour d'appel de Paris (16e chambre A), au profit :

1°/ de M. X..., pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société à responsabilité limitée Pizzeria Roma, demeurant en cette qualité à Meaux (Seine-et-Marne), ...,

2°/ de M. de B..., demeurant à Lagny-sur-Marne (Seine-et-Marne), ...,

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 12 février 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Peyre, rapporteur, MM. D..., E..., Gautier, Valdès, Darbon, Mlle Z..., M. Chemin, conseillers, MM. Garban, Chollet, Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat des consorts A..., de Me Roger, avocat de M. de B..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 mars 1989) que les consorts A... ont donné à bail à M. Y..., aux droits duquel se trouve la société Pizzeria Roma, un local à usage commercial ; que par jugement du 22 avril 1986, le tribunal de commerce de Meaux a, en application de la loi du 25 janvier 1985, ordonné la cessation des activités de la Pizzeria Roma, retenu l'offre d'achat du fonds faite par M. de B... et confié à M. X..., syndic, la mission de veiller à l'exécution du plan retenu et de passer les actes de cession ; Attendu que les consorts A... font grief à l'arrêt de les avoir déboutés de leur demande en résiliation du bail pour non respect des clauses relatives aux travaux effectués dans les locaux, alors, selon le moyen, que dans leurs conclusions d'appel, les consorts A... avaient fait valoir qu'à supposer établie l'antériorité des manquements aux clauses du bail, au regard de la date de prononcé du jugement d'ouverture de la procédure de

redressement judiciaire, la persistance de ces infractions, constatée à deux reprises par Me C..., huissier de justice, plus de trois mois après cette date, constituait un motif de résiliation judiciaire du bail ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant que les propriétaires des murs ne prouvaient pas, nonobstant les termes des constats d'huissier qu'ils produisaient, que M. de B... avait commandé et fait diligenter des travaux dans l'immeuble et qu'il était établi par l'attestation d'un témoin que les travaux avaient été exécutés avant l'arrivée de M. de B... dans les lieux ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :

Attendu que les consorts A... reprochent à l'arrêt de les avoir déboutés de leur demande en expulsion de M. de B..., occupant sans titre des locaux donnés à bail, alors, selon le moyen, 1°/ qu'en déduisant l'existence du bail du seul fait que des quittances de loyer avaient été adressées depuis 1986 par Mme A... à M. de B..., celle-ci, entendant se prévaloir de la révision à la hausse du loyer à la suite de la publication de l'indice applicable, sans rechercher si les sommes ainsi réclamées ne correspondaient pas à une indemnité d'occupation, corollaire de l'action en expulsion engagée contre M. de B... dès le 19 juin 1987, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1709 du Code civil, 2°/ qu'en déclarant non fondée l'action en expulsion dirigée contre M. de B..., désigné comme occupant sans droit ni titre des locaux loués à la société à responsabilité limitée Pizzeria Roma, sans rechercher si, faute d'une réalisation effective de la cession ordonnée par le tribunal de commerce, M. de B... pouvait à tout le moins se prévaloir d'un contrat de location-gérance par lequel il se serait vu reconnaître le droit d'exploiter les locaux loués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 61 et 94 de la loi du 25 janvier 1985 ; Mais attendu qu'ayant relevé que M. de B... justifiait avoir reçu des bailleurs des quittances à son nom personnel, que les consorts A... lui avaient réclamé, par lettre du 9 septembre 1988, un loyer révisé en hausse, et que Mme A... lui avait écrit, en lui envoyant sa quittance du 1er janvier 1989, qu'elle ne connaissait que lui comme locataire depuis trois ans, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne

lui était pas demandée et qui a retenu qu'en application de l'article 64 de la loi du 25 janvier 1985, les dispositions prises par le tribunal de commerce de Meaux, le 22 avril 1986, étaient opposables aux consorts A..., a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;