Real Estate Company Appeal on Settlement Agreement Interpretation and Subsequent Damages Liability

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Mas de Valcros, dont le siège social est à Paris (8e), ..., représentée par ses représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège,

en cassation d'un arrêt rendu le 16 novembre 1988 par la cour d'appel de Paris (8e chambre, section A), au profit de :

1°/ M. Gérard Z...,

2°/ Mme Gisèle X... Y..., épouse Z...,

demeurant tous deux à Remalard (Orne), ...,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 8 octobre 1991, où étaient présents : M. Massip, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Grégoire, conseiller rapporteur, M. de Saint-Affrique, conseiller, M. Sadon, premier avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Grégoire, les observations de Me Choucroy, avocat de la SCI Mas de Valcros, les conclusions de M. Sadon, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens réunis, tels qu'ils sont fourmulés au mémoire ampliatif et reproduits en annexe au présent arrêt :

Attendu que, suivant acte notarié du 21 août 1980, les époux Gérard A... X... Y... ont conclu avec la Société civile immobilière (SCI) "les Mas de Valcros" un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un pavillon à construire dans le lotissement dit "Domaine de Valcros" sur le "lot N° 37, section A" ; que, se plaignant que ce pavillon ne leur était pas livré dans le délai convenu, ils ont assigné la SCI devant le tribunal de grande instance de Toulon ; que, le 15 avril 1982, un accord valant "transaction au titre des articles 2052 et suivants du Code civil" intervenait entre les parties, aux termes duquel les époux Z... acceptaient de transférer leur propriété du lot initial au "lot N° 101, secteur C", la SCI prenant en charge les frais afférents à ce transfert, ainsi que certains travaux supplémentaires et s'engageant à livrer le pavillon à construire dans ce nouveau lot dans la première quinzaine d'août 1982 ; qu'il était en outre convenu que, sous réserve de la réalisation de ces conditions, les parties renonçaient "à tout recours individuel ou collectif à l'encontre l'une de l'autre concernant l'objet de la présente" ; que, nonobstant cet accord, le tribunal de grande instance de Toulon demeurait saisi et, par jugement du 4 juillet 1989, condamnait la SCI à payer une indemnité provisionnelle de 30 000 francs aux époux Z... et ordonnait une expertise ; que l'expert, après avoir commencé ses opérations et relevé que le représentant de la SCI faisait état de la transaction conclue le

15 avril 1982, a constaté que les parties avaient encore signé le 24 juillet 1984 "un protocole d'accord mettant fin à la procédure ..." et, estimant que sa mission n'avait plus d'objet, a

déposé son rapport ; qu'aux termes de la nouvelle transaction, les parties, après avoir rappelé les difficultés rencontrées par la SCI pour réaliser son programme de construction et le protocole du 15 avril 1982, qui prévoyait une livraison manifestement irréalisable pour août 1982, ont décidé, "d'un commun accord, de mettre fin aux litiges qui les séparent" ; que la SCI a donné aux époux Z..., "en compensations des derniers préjudices subis", un garage en toute propriété, que les époux Z... ont accepté, renonçant "également à réclamer et demander toute autre indemnité" ; qu'ils ont néanmoins assigné la SCI devant le tribunal d'instance du 8e arrondissement de Paris pour qu'il lui soit ordonné de faire procéder à la rédaction de l'acte notarié concrétisant la cession du garage, conformément à l'accord du 24 juillet 1984, et pour obtenir le paiement de la somme de 4 117,65 francs correspondant à la différence entre le coût des travaux de reprise des malfaçons constatées dans le pavillon (15 918,57 francs) et l'indemnité qui leur a été réglée par l'assureur de la SCI (11 800,92 francs) en exécution du contrat d'assurance qui prévoyait une franchise ; que l'arrêt attaqué (Paris, 16 novembre 1988) a fait droit à ces demandes ;

Attendu que, pour statuer comme elle a fait, la cour d'appel a, en premier lieu, retenu que les deux conventions intervenues les 15 avril 1982 et 24 juillet 1984 ne s'excluaient pas l'une l'autre, qu'elles ne se contredisaient pas et que la SCI n'était pas fondée à en demander l'annulation, "chacun de ces accords devant recevoir effet pour ce qui concerne ses obligations, étant observé que les époux Z... ont arrêté la procédure qu'ils avaient introduite devant le tribunal de grande instance de Toulon" ; que, n'étant pas saisie d'une demande en résolution de ces actes transactionnels, mais d'une demande en annulation, elle a ainsi répondu aux conclusions invoquées et légalement justifié sa décision au regard des articles 1184 et 2044 du Code civil ;

Attendu, en second lieu, qu'en présence des deux accords transactionnels, du rapport de l'expert et de la demande soumise au tribunal d'instance, actes que leur rapprochement rendait ambigus, la cour d'appel, qui s'est trouvée dans la nécessité de les interpréter, a estimé que les époux Z... rapportaient la preuve que la somme litigieuse concernait un sinistre survenu postérieurement à la signature de l'accord transactionnel du 24 juillet 1984, dans leur pavillon construit sur le lot 101 C, sans rapport avec les désordres visés dans la procédure soumise au tribunal de grande instance de Toulon, lesquels se rapportaient au pavillon construit sur le lot 34 A ; qu'elle en a déduit que ce sinistre n'avait pu être envisagé par les parties lors de la signature de la convention du 24 juillet 1984 et que la SCI devait le prendre en charge intégralement ;

D'où il suit qu'aucun des deux moyens ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

! Condamne la SCI Mas de Valcros, envers les époux Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix neuf novembre mil neuf cent quatre vingt onze.