Commercial Lease Rent Adjustment Dispute After Tenant Improvements

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Cerruti 1881, dont le siège social est ... (8e),

en cassation d'un arrêt rendu le 6 juillet 1989 par la cour d'appel de Paris (16e Chambre B), au profit de la société Lagasse, dont le siège social est ... (8e),

défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 13 mars 1991, où étaient présents :

M. Senselme, président, M. Gautier, rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Chevreau, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Peyre, Deville, Mme Giannotti, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Gautier, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la société Cerruti 1881, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société Lagasse, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 juillet 1989), que la société Cerruti a pris en location, à compter du 1er avril 1967, pour y exercer le commerce d'habillement, des locaux appartenant à la société Lagasse et qui étaient auparavant à usage de café restaurant ; que le bail, qui stipulait que la société locataire devait faire son affaire personnelle des travaux d'aménagement indispensables à l'exercice de son commerce, a été renouvelé à compter du 1er avril 1976, puis du 1er avril 1985 ; Attendu que la société Cerruti fait grief à l'arrêt d'avoir fixé selon la valeur locative le loyer dû à compter de cette dernière date, alors, selon le moyen, "1°) que ne constituent pas une amélioration pouvant donner lieu à déplafonnement du prix du bail renouvelé, les travaux de gros oeuvre et d'aménagement prévus au contrat initial et exécutés dès la conclusion du bail et devenus ainsi, dès leur incorporation à l'immeuble, la propriété du bailleur ; qu'en décidant, en l'espèce, pour accorder le déplafonnement, que la date d'accession des travaux litigieux, contractuellement reconnus comme indispensables à l'exploitation et exécutés par le preneur à la demande du bailleur dès la conclusion du bail, était celle de l'expiration du bail initial, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ;

2°) qu'à tout le moins, en ne vérifiant pas, à partir des objections soulevées par la société Cerruti dans ses conclusions d'appel, si les travaux litigieux revêtaient la qualification requise pour être soumis à l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de ce texte ; 3°) qu'il résulte des termes exprès du bail initial conclu entre les parties le 23 mars 1967 que celui-ci était prévu pour une durée de trois, six ou neuf années ; qu'en énonçant, pour justifier le déplafonnement du prix du bail renouvelé, que le bailleur avait accepté un bail

de douze ans, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil ; 4°) qu'en ne répondant pas aux conclusions qui contestaient formellement, références à l'appui, l'affirmation du jugement confirmé relevant l'insuffisance du prix du bail initial comme du bail renouvelé, la cour d'appel a privé sa décision de motif et violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5°) qu'en s'abstenant de rechercher, comme l'y invitaient les écritures de la société Cerruti, si le règlement par celle-ci d'un droit d'entrée d'un montant de 1 200 000 francs correspondant en fait au prix acquitté par la société Lagasse pour l'acquisition du fonds de commerce de l'ancien locataire, n'excluait pas par lui-même que la société Cerruti ait bénéficié d'aucun avantage financier en contrepartie des travaux qui lui étaient imposés par la bailleresse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953" ; Mais attendu qu'après avoir relevé que, selon le bail, les travaux effectués par le preneur restaient acquis à la société bailleresse à la fin du bail, la cour d'appel a exactement retenu que, même s'ils étaient, pour partie, des constructions, ces travaux constituaient des améliorations notables, que l'accession s'était réalisée le 31 mars 1976 et que, pour la fixation du loyer du bail renouvelé, son effet devait être reporté au deuxième renouvellement suivant l'exécution des travaux, soit au 1er avril 1985 ; que, par ces seuls motifs, et sans avoir à répondre à des conclusions inopérantes, elle a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen :

Attendu que la société Cerruti fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que les intérêts échus au 5 août 1986 sur la somme dont elle est débitrice seraient capitalisés et porteraient eux-mêmes intérêts à compter de cette date, alors, selon le moyen, "que la société Cerruti soutenait, dans ses conclusions d'appel, que la dette n'avait pu être liquidée plus tôt par la faute de la société Lagasse ; qu'en ne répondant pas à ce moyen de nature à écarter l'application de l'article 1154 du Code civil, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant, par motif adopté, qu'il n'était pas établi que la bailleresse ait procédé de manière dilatoire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;